限购令让住宅市场的开发商举步维艰，也将投资者的身影挡在了楼市的门外。那么，限购令乃至可以预期的更严重的政策调控之后，在西安，谁将会成为供求双方在楼市投资的新热点？是商铺、写字楼或是早早就备受关注的城市豪宅？答案并不是唯一的。
　　如果细细盘点各业态的投资价值，那就不难得出一个结论，投资单一业态或许并不能满足高收益、低风险、短周期的要求。此时，城市综合体的概念跃入人们的眼帘，这个并不年轻的概念在新政策的引导下，焕发了新的光彩。

       现状：成为投资热点
　　城市综合体简单地说就是一个缩小了的城市，也被称为“城中之城”。
　　近些年，随着我国商业地产的繁荣，城市综合体概念渗透到中国内陆地区，并迅速成为了这个时代中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式。政府的推崇，开发商的拥趸，城市综合体进入高速建设阶段。
　　纵观当下风云突变的楼市，我们可以想象，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成了一个最具竞争力的多职能、抗风险的城市缩微体。业界普遍达成的共识是：谁拥有城市综合体，谁就拥有了城市的未来，它必将成为未来城市政治、经济、金融、文化的中心。
      城市综合体颠覆了传统的商业概念，凭借其商业规模化和集约化的影响，带来的效应是地段的升值和新区域商业中心的诞生，其最终目的是带动地方经济的发展。在西安，经过了十几年的发展壮大，城市综合体以其不可阻挡的发展态势，开辟了一个又一个核心经济区，带动了周边房地产业的飞速发展。三年前，城北经济技术开发区还是荒芜的区域。三年后的今天，高档住宅小区如雨后春笋般涌现在赛高国际、崇尚百货等商业综合体周边，昔日无人问津的偏僻地块，在短短3年间成为了投资热点。这就是城市综合体的魅力。
       那么，作为城市的名片、标签的城市综合体，什么样的档次水平才能适应西安当下对城市综合体的需要？这不是城市设计所能解决的，其落脚点在于——宏观政策和微观市场对城市综合体的需求。纵观国内外成功的城市综合体项目的打造，城市发展的等级、城市资源的整合能力、城市潜在消费群体数量和质量、城市基础设施条件和区域属性、开发商实力以及建筑形态选择影响着各地不同城市对城市综合体的消化力。由此可见，城市综合体的发展与一个城市的经济、发展、消费水平息息相关。  　
　　在西安这个正在为创建国际化大都市时刻准备着的城市，需要更多的是新型业态的城市综合体，即除了拥有购物、餐饮等功能之外，还需要拥有更加国际化的增值服务项目，如高标准的国际影院、配套齐全的健身会所、安全专业的儿童乐园以及美容美发、金融服务、会展中心等多种业态，需要能为前来消费的客户提供完善的一站式服务。

       前景：多重利好
　　作为具有综合发展潜力的城市综合体，其商业价值和社会价值不容小觑。
　　首先，节能环保，促进社会和谐共赢。在我国正在创造低碳型环保城市的大背景下，城市综合体的一个很大的作用，就是让商业地产项目从单体迈向集约化，形成新的生活方式和生活圈，随之而来的节能减排优势显而易见：集约化配套服务可以让消费者减少坐车出行次数，减少对城市的交通压力和环境压力。在城市综合体的区域内，消费品基本上能满足老百姓吃穿住行用的各个方面，这样就大大降低了区域内人群对公共资源的依赖和消耗，为和谐社会创造了一个很好的环境和基础。
       其次，就业税收，双增双长，盘活区域经济，为企业创造价值最大化，规模巨大的城市综合体属于劳动密集型产业，具有巨大的吸纳就业的能力，其业态众多，岗位众多，还不需要太高的技术含量，这就为安置就业、缓解社会压力起到了推动作用。据不完全统计，一个成熟的大型卖场可提供就业岗位1万余个，而间接就业岗位更以十万计，对于西安这个输入型省会城市来说，大型成熟的城市综合体无疑会对缓解城市就业压力有巨大帮助。
　　再次，政策空白带来低风险高回报投资。城市综合体功能的多样性和复合性，可较好抵御行业周期性波动风险。一方面，商务办公和居住类物业形态的出售可获得现金回报，另一方面，通过持有的商业地产物业获取商家的稳定租金回报，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动，因此对行业周期性波动风险的抵御能力较强。最后，城市综合体可以坐拥物业长期持有带来的时间价值增值。

       提醒：谨慎开发 
　　西安属于中等规模城市。商业模式略显简单，相比一线城市，消费者在消费能力、消费意愿和消费层次上均略显欠缺。一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商在商业地产领域里的商业概念、资金实力、资源整合、运营能力相对缺乏，对于高层次的大型综合的商业开发难度较大。
　　毕竟城市综合体的建设，不只是一个节点的建设，而是一个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程，其前期规划、资源整合、功能定位、建设施工、后期运营的复杂度不是住宅所能相比的。
　　出于逐利性的考虑，不少开发商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业，再来向商业地块要回报，归根到底是短期利益为主导，“变现的短期价值”心态明显，缺乏长期经营“资产增值”的理念。因此，这就需要开发商具备长期作战的思想准备，毕竟城市综合体的价值在建设开发周期中具有明显的“长期价值溢出效应”。
　　尽管与一线城市相比，西安在经济总量、城市发展水平、内在和外来消费客群等方面存在着“先天性缺陷”，但在全国热火朝天的城市综合体建设中，相较青岛、苏州、南京、杭州等同类二线城市，西安的城市综合体发展存在着明显的“后发优势”。
　　但是，这一“后发优势”的实现需要基于：西安城市综合体的发展应当做到现实性和前瞻性的结合，创新性与主题性的并存，功能的多元化，并强化资源整合，做好对开发商的转型引导，以加快城市综合体的发展。
　　综上所述，我们可以看到适合西安的城市综合体的以下几种类型：
　　城市核心区综合性高端城市综合体：此类城市综合体，体现出了城市综合体典型的高密度集约性、巨大辐射力、整体功能复合性、内外部空间联系完整性、空间连续性等城市综合体的社会价值和商业价值。
　　轨道交通型城市综合体：轨道交通建设规划的成熟，将在空间上改变西安城市的半径和区域属性。参考目前国内一线城市发展轨迹，轨道交通型城市综合体一般在城市核心区高端城市综合体之后出现，轨道交通型城市综合体一般以商业、办公为主，位于城市现有或新兴的商业商务区，消费客源和客流能够得到保障，因此其未来发展空间极大。
　　区域型城市综合体：轨道交通建设、西安城市的外沿式发展，在主城周边逐渐形成“卫星状”的商务商业居住区域，特定的辐射半径，满足便捷、就近的城市消费需求，因此区域性明显的城市综合体也是未来发展的方向之一。中国规划网西安3月30日电