什么是城镇化？城镇化是以欧美那种“小就是美”为模板的乡村自我升级，还是又一轮大规模投入改造带来的GDP增长机遇？在上海交大安泰学院举办的产业投资高峰论坛上，来自学界、企业界的专业人士从自身所处的领域作了对话，其中不乏针锋相对，也有不容争议的共识。争辩的是实现城镇化目标的路径，而无人敢于挑战的共识是，城镇化应当以人为本，是以提高人的生活质量和人自身素质为最终追求的一次社会发展潮流。

　　1 在“十八大”报告中用了城镇化的提法，而没用城市化，引起了观察者的广泛注意。城镇化的内涵究竟是什么？

　　孟宪忠：现在谈城镇化是带着一种美好的憧憬，当然希望把我们的城镇化建设好。但首先要看到一个问题：什么是好的城镇化、城镇？因为只有我们心中有了美好的憧憬、想象才能去建设。

　　看我们整个世界，城镇化做得好的地方是怎样的？再想想未来，我们城镇化应该是什么样的？说到面向现代化，是不是要让城镇化现代起来呢？所以在思考什么是一个好的小城镇时，我想起了在欧洲开车走了几个国家的经历，我留恋那些小城镇，为什么？我们看一下事实。

　　美国历史上有三次大的人口迁移。第一次大家都非常清楚，从农村到城市。从19世纪到20世纪初，美国城镇人口从不到20%增长到了50%以上，这是第一次大的迁移。第二次：城市到郊区。由于各种城市病，城市生活质量严重下降，从上世纪60年代开始，人们从城市搬到了郊区，美国1970年郊区人口已超过城市人口。第三次：20世纪下半叶，美国开始从城市郊区迁到小城镇。 20世纪90年代从美国城市迁出的人口就有2000万，从大都市迁到了小城镇，或者是乡村。他们为什么要迁移？一定是因为这些小城镇有它独特的魅力。美国《财富》杂志500强当中的美国企业至少有一半企业总部在小城镇。 1960年到2000年美国500强当中有2/3多的公司总部从纽约搬到了小城镇。排在全世界500强第一位的沃尔玛的总部至今还在一个人口不足6千人的小城镇。美国所有大学、大专院校、设计院校有一半在中小城镇。美国历届总统有90%是从小城镇走出来的。在美国50个州中，绝大多数州政府都不在这个州的大城市，绝大多数的市政府也不在这个市的主要城市。华盛顿这个首都才70、80万人口。美国200万人以上的城市只有4个，100万以上只有10个。

　　美国、欧洲小城镇为什么成功呢？人们为什么要居住在小城镇，还是听听人们在那些小城镇学习和生活的体验，他们说这里有清晰的空气，美丽的风光，宁静与惬意；这里有城市所有的学校、医院、文化、设施；这里有适合本地的资源、条件优势的中小企业，由于互联网和高速公路拉近了人们的距离，你可以远程办公，一句话：根据统计，人们之所以回到小城镇，是因为它结合了城市与乡村的双方强项。用一个词来概括：这里有更高的生活质量。所以我们首先应思考：不管怎么搞城镇化建设，首要目标是建立一个生活质量高的城镇，应该把生活质量放在建设所有城镇化建设的第一位。

　　如果我们借鉴了欧美的这些经验，我们需不需要反思我们的农村、乡镇是怎样的生活质量，所有人为什么像逃离一样都涌向大城市？我们应该怎样来弥补现在对农村和小城镇的欠缺？其实先说说在我们这个社会，人们为什么都挤到大城市、城市来？所有人都心知肚明。在我们国家，权力才是集中的主体。所以这一次我们重新提出城镇化，也许是中国权力下放，小城镇成为中国发展主体的一次契机。

　　我也是从一个中等城市奔向更大的城市。当我回到辽宁，所有人都跟我说，辽宁现在就剩下两个城市：大连、沈阳。不要说小城镇化，所有过去的二三级城市都被边缘化了。为什么？道理非常明显，是因为大城市拥有行政资源、教育资源、文化资源、金融资源等，这里的社会治安相对较好，这里的生活方便，如果我们的社会资源布局不改变，城镇化建设只能是徒有其表的城镇化，没有行政机构、企业总部、各类院校、文化单位，没有各类人才向小城镇的迁移过渡，没有小城镇自身的发展能力的支撑，小城镇永远是弱势空间。

　　没有上面的一切，我们的城镇化只能是盖房建楼的城镇化，只能是没有品位、个性的。我们已经看到了许多社会主义新农村式的“兵营”。城市化率永远不应该只是一个国家的目标，我们的目的应该是让城镇人民生活得更美好。

　　脱下农装住上了楼房并不是城市化。城市化是人的素质、能力的转变，生产方式的转变，生活方式的转变，是系统解决三农问题的平台。同时就大城市来说，我们无度地摊大饼扩大规模，将给管理水平带来什么？一场大雨，把北京变成汪洋一片，一个禽流感就变得手忙脚乱，最后根本的办法还是喝板蓝根，看到地下水的污染，回头看看城镇化的问题，同时要想一想大城市怎么消解自己的问题，怎么缩小自己的问题。这是一个双向过程。

　　城镇化有它的内涵，深层的是人的改变，表面的是人口的迁移，深层的是居住在这个城市城镇的人来成为一个发展的主体。

　　周忻：我是一个做房地产的，一个做房地产服务的。做房地产的在过去N年当中是中国经济的“牛鬼神蛇”，我相信以后的N年当中，伴随着城镇化发展的房地产依然是“牛鬼蛇神”。

　　当城镇化概念在上一届政府期间开党的三中全会提出来时，上海有一张报纸做了一个广告：在一幅漫画中，一辆列车上伸出了三个头，一个是潘石屹，一个是张玉良，一个就是我周忻。上面写了一句话：到农村去，到赚钱最好，最能赚钱的地方去。易居旗下有一个中国研究院，是一个民办的社团级研究院，在那次全会之后去研究了城镇化。结果当这张照片出来以后，就没有研究了，更谈不上分析。听见过有谁在房地产的人在系统地讨论过城镇化吗？没有。听说过城镇化的过程中，未来房地产建设起到什么作用吗？一个也没有。

　　房产界有一位人士，虽然现在站得很高，但讲话非常低调。谁呢？刚刚登珠穆朗玛峰的郁亮。今年郁亮谈到城镇化时讲到城镇化不是城市化，城镇化不是房地产。城镇化是人的城镇化，是产业的城镇化。请大家注意：房地产在下一轮城镇化建设中应担负起配套支持的角色。郁亮同志48小时之前站在世界的巅峰上，他为什么会讲出这样的话？我想说这是对城镇化的一种渴望，但又是一个被中国媒体妖魔化产业的人不得不说的话，他讲完这句话，我想郁亮同志的情商真的不比王石差。

　　如何定义城镇化。几年前三中全会以后我本来是想去研究城镇化，有一些对中国未来房地产也好，经济发展也好，产业发展也好的一些想法，后来我停了。什么道理？我发现一个问题：我年龄大了，虽然今年只有四十几岁，但我发现一个问题，上一轮所谈的城镇化是社会主义新农村。刚才孟教授讲的，是社会主义新农村边缘化的角色。我在想，我的战场在哪里，比起在中国卖房子，那时不知道战场在哪里。为什么？如果按照上一轮城镇化思路，上一届政府城镇化的思路，它是一个分散型的城镇化，一个依托在农村周边的一种城镇化。

　　我对现在的城镇化很有兴趣，为什么？我听到了另外一个版本，这个版本是中国16到18个城市，大中型城市为核心的渐进式城镇化发展。一边是城镇化，一边是农村，你把城镇化的黄金分割点靠在大城市，还是靠在农村？我认为必须要靠在大的城市。只有这样的一种黄金分割点，这样的布局，我们才能去讨论，或者去研究城镇化。

　　很多人会说现在社会主义向上一轮城镇化，农村往前推。贴着农村的小城镇要不要建设？我认为一定要建设，但不应该纳入今天城镇化发展的战略当中。现在城镇化发展战略蓝图还没有精力去兼顾到这样的一些城市。

　　中国的地级市有289个，不知道我记错了没有。所以我做了288个城市的新房的销售指数。中国真的要搞2千个、3千个、1万个城镇化吗？可以搞。但也得分类啊。我们的企业，至少我们作为企业来讲，在下一轮应该关注的是什么？应该关注的是在这些城镇化，大城市周边递进式、集约式的、较大城镇的发展。这是第二个给城镇化下的定位。可能是我一个人在乱想。

　　2 今年五月要出台《城镇化建设规划》，到目前还没有消息。在规划中，城镇化的方向会是怎样的？

　　孟宪忠：今天的城镇化建设有一种冲动，城镇化率的目标掩盖了真实的目的。为什么我们城镇化规划从5月份到现在迟迟没有出台，我想这是因为我们的高层更加冷静，我们再也不像去年、前年碰到了金融危机一样马上就拿出了几万亿。我们今天该冷静地想想问题了。

　　我想谈一个观点，就是我们城镇化的目标和目的。这些年，国家建设取得了重大成就，但这些年的许多工作存在一个巨大问题，那就是我们把目标当成了目的。GDP是我们的目标，但绝不是我们的目的。城镇化是我们的目标，绝不是我们的目的。我们的目的只能通过城镇化，使我们的城镇人民生活得更美好，使他们的素质得到提升，使他们自己成为自身发展的主体。

　　在单纯地把目标当成目的的行为冲动下，有时政府想卖地，地产商想开发，各类公司想把农村的资源集中起来，而一些高层也想把它作为经济增长点。绝对不能让我们的小城镇作为利益冲突的筹码。城镇化的目的应该是什么？先要看到，在城镇化过程中不要陷入误区：城镇化成为追求GDP的手段、成为建设形象工程的手段，这样形象会上来，民心会下去；城镇化如果成为发展房地产的手段，房价会上去，但内需会下来。这样做，我们会发现很多破坏性建设的城市出现了，但美丽的乡村、蓝天、绿地没有了。所以城镇化的根本目的一定是以人为本，一定首先要让城镇的人民受益。一个城镇没有自主的权利，没有社会资源的供给，没有创造能力，不会有城镇化。这是我说的目的和目标。

　　进入到21世纪建设城镇化，必须要有群众主体的参与，必须要有互动的决策，这才民主的决策。把城镇化的主动性，乃至权利还给人民。

　　整个城镇化过程在今天市场经济背景下，看到我们有些项目被群众所否定，就应该认识到今后的决策在中国已经不是领导可以随便做决策了，应该是跟群众商量着做决策，应该是市场化过程中的决策。城镇化包括了城镇的发展，但更包括了城镇与人的发展。

　　周忻：如何理解、解读城镇化。我的论点是城镇化是中国下一轮经济发展的一盘大棋。城镇化规划本来是5月份要出台的，现在推迟了。说明中央在思考。中央开始谨慎了。我想问一句话，5月份推出和7月份推出，以及10月份推出，多了这两个月城镇化就翻天覆地了吗？城镇化就变成另一个城镇化了吗？

　　我想说它是一盘大棋。朱基推动的房改是在那时候中国经济城市化发展的一个大机遇。让城市居民得到实惠，花少的钱把房子使用权变成产权，然后把产权结合银行贷款，我们叫“政府贴一点，银行贷一点，自己掏一点，企业补一点”。改善自己的居住环境。让每一个城市的居民能有资产，能进行交换。

　　我当时做使用权房时发现房子只有使用价值，而没有价值。一旦变成了售后产权房时发现一个问题，一天早上发现天花板值2万块钱，洗手间值3万块钱，马桶值1万块钱，房改无可非议地在上一轮中国城市化经济发展中起到非常大的作用。

　　我们再来看这一轮。这一盘大棋作用点是在明年，作用点是在农民宅基地和耕地的使用权上，如果把这些农民手上原来只有使用价值，不能交换的价值来把它释放出来，形成一种梯度消费的概念，让它们把这些资产，这些东西去转换到城镇当中，农民、农村原有的承包责任制变成大生产的农村发展。

　　城市、城镇投资，拉动起来以后，农民把拿到的钱去买下来这样一些资产，原来在农村老百姓问一个民工为何出来打工，他肯定会告诉你赚钱回家，盖房子，娶娘子，生儿子，中国人对房地产的需求是根深蒂固的，下一轮的发展我非常同意孟教授刚才讲的观点，但我并不认为下一轮中国经济发展会像他讲的那样理想化。现在还是要讨论的一个问题是：中国经济的可持续发展。当然要兼顾方方面面，但这是一个主流的方向。所以说是一盘大棋，这是我对城镇化的理解。很片面，很局部。

　　3 请问城镇化这条路该怎么起步，从哪些方面入手？

　　孟宪忠：今天提出城镇化有很多标准，但标准绝不意味着没特色。城镇化更不能以大为标准，我们中国所有城镇化建设绝不能唱同一首歌，现在不要说要城镇建设，大家看一看现在省会城市建设、二线城市建设有多少都是千篇一律，多少是千层一面，许多城市化建设、城镇化建设都以大为取向，这实在是一个误区。

　　在我们国家183个城市要建国际化大都市，引得美国非常紧张，全世界才20个国际化大都市，中国要建183个，看来我们都得淘汰，才可以留出名额来给中国建国际化大都市。我们看一下鄂尔多斯(600295,股吧)，今天的鄂尔多斯变成了一个鬼城。看一下大连，已经没有过去的特色。

　　所以我们可以好好看一看世界优秀小城镇都是有自己特色的。看一看美国密苏州的布兰森，只有6000人口，但做到了世界现场音乐之都，每年去那个地方参观的人超过了700万人次，去听音乐的比百老汇还多。

　　看世界上许多的小城镇，或是利用它的自然风光，或是利用历史资源、人文资源、企业资源，把自己打造成虽小但有国际影响的小城镇。我相信许多人都在向往小城镇，因为在中国的大地上，无论我走到哪一个城市，我都看到了所有的人们都以这些小城镇来命名自己的居住地，中国建了几十个普罗旺斯、几十个托斯卡纳。小城镇不好吗？好，但做到了吗？没有。我们说的小城镇都是地产。我真担心我们这样来建小城镇。

　　所以我们说有的小城镇确实都应该是有特色的，没有特色就不是我们下一个发展的方向。如果深入研究会发现有无数的特点，我们在这样一个背景下建设城镇化就碰到一个问题，谁是城镇化的起源，谁应该主动地城镇化建设。城镇化是居住在城镇化自己的主动城镇化。我们可以引导，但人们应是城镇化的主人，是决策的主人、行为的主人、整个历史进程的主人，他绝不是被动的决策，绝不应成为被动的活动对象。

　　周忻：城镇化如何起步？几个月前我带了150个开发商去沃顿做了一次留学，在沃顿的讲台上我做了一次非常成功的演讲。非常“成功”，成功是打引号的。我说今天的演讲一定是一个成功的演讲，有什么道理？只要在座各位背着我做一件事情，利用新浪微博的平台，让任志强在上面发：周忻在沃顿做了成功的演讲，然后让300个人，每个人在任志强的后面加了一句：对，讲得很好。我在中国就出名了。

　　同时，城镇化是跨界的资源整合。不要认为养老、医疗、教育等等是城镇化的分担，这是城镇化的资源机会。

　　大概十年前上海还有一个机会：一城九镇：一城是松江新城。在十年前的上海松江搞一个城，当时我们问：怎么搞，凭什么在那个地方搞一个城市？松江新城是不是现在的集约化城镇再往外推的一些方向？差不多。当时的区委书记说这里有山、有旅游，我说佘山只有90米高。松江靠一个旅游就能建一个新城出来，似乎有点问题。

　　那怎么办？产业。什么产业？松江大学城怎么来的，就是那时候来的。我说送几千亩来给教委，送给我是个体户，那明天就被抓了，送给教委，就有了一个大学城，你就有这样一个资源整合的机会。然后在松江搞一个西部开发区，西部开发区的核心点是什么？机电产品。旅游、教育、产业，加一个新城。现在做得怎么样，大家仁者见仁，智者见智，对下一轮城市发展过程当中有没有借鉴作用？我把这个例子举出来供大家思考。

　　今天如果有一个地方政府离上海不远，把校舍盖好，交大安泰到那里办学。刚才讲过，美国很多学院在小城镇、很多企业总部在小城镇，那我们是否也可以作为资源整合的一个部分去输出呢？交大安泰全是企业家，如果把论坛移动到那里，所有的个人都会对那个地方进行整合思考。当然要环保绿化，不搞大跃进，这都是对的。但最关键的问题是跨界整合。这是我个人的思考。

　　4 怎么样让城镇化使更多人们受益，代表市场力量的企业应该在其中扮演什么角色？

　　孟宪忠：我们要研究如何在城镇化过程中提高人的素质，这个问题不解决，城镇化就容易变成没有主体的城镇化。研究美国前100个城镇化最好的城镇，发现都是主动城镇化的过程。他们有共有特点：第一，所有这些人自己肯干，愿意把自己的城市、小城镇建设好，他们都有一种远见，绝不会为了当前的钱把地卖了，他们善于开拓资源，都有自己的领导者，有一定的企业家精神，他们都是广泛地参与互动，有一定的自制水平，进行城镇有自己的品牌，他们把一件有特色的事情做好，使这件事情像翘翘板一样，把效益放大。

　　所以现在回头来看，并不是说今天的城镇化仅仅是个硬件的过程。贵州老干妈，一个老太太，一个字不认识，但现在做到了几十亿、近百亿。你们现在看一个电影：中国合伙人。中国合伙人介绍的所有著名企业家不超过10个，其中有柳传志、马云，唯一一个我们农民企业家就是老干妈，实际上她才是自主、主动地长期做出一个城镇化的典型。她安排了就业，人们都不愿走了。凭什么？大家都非常清楚，凭着她的精神，凭着她的主动性。所以我们说城镇化一定要有主动性。

　　绝对不是说大城市才可以发展。我们看一看中国和世界从农村走出来的这些成功的中小企业，他们会给我们城镇化提供多少经验，有多少资源，有多少天然环境，有多少旅游资源，看一看世界上一方面提出全球化，一方面说经济要和全球化、本地化结合。有的只适合在本地生产，本地销售，也是因为大量的运输成本，我们想一想环保等的浪费，我们说在本地化生产更有好处，所以应促进我们的农村体验，一方面走向中国，另一方面在本地化方面怎么领先。所以现在要思考一个问题，我们怎么样来为我们这些小的中小城市研究它的特产产地、资源、悠久传统、天然优势、自然特色、独特信誉。

　　我问过老干妈，你一个字不认识怎么就成功了？她说就是诚实，跟所有员工只说两句话，用的肉好一点，不能做假；用的辣椒好一点，一定不能做假，就这两件事就赢了。所以在今天不讲信用的背景下，如果一些中小企业能做出信用竞争力来，同样可以成功。

　　把小城镇建设好了，就牵扯到中小城镇的战略定位问题。我们现在说需要的是一个有经济发展来做承载企业的城镇化，我们在做一个有独特的中小城市、小城镇，独特定位的城镇化。所以我比较欣赏一句话：在城市的比较过程，在企业发展过程中大不是美，小也不是美，从小到大的过程才是真正的美丽。希望我们的城镇是一个从小到大的过程，它是一个自觉的过程。想到世界500强一半以上在中小城镇，怎么不能说中小城镇也是我们企业发展的重要基地呢？

　　周忻：城镇化与房地产企业的支持配套关系。前一段时间放假，房价拼命在涨，从去年开完党代会到现在为止，中央政府其实没有利好的政策，房地产为什么会涨？两个原因：第一，买房子的人多起来了，老百姓为什么一个月以前不来看房子，现在来看、来买？他一定会说：2020年收入翻一番，国民收入翻一番，房价会翻几番？这是这一轮房地产起来的原动力，但没有任何人去讲。

　　城镇化不是房地产发展，房地产涨什么涨。对，我想说的观点是，房地产是未来城镇化建设中的基石的一个部分。但未来房地产行业会是对城镇化成果的一个显性指标。城镇化不需要盖房子，不需要商业房地产，不需要居民？只是大家在回避这个问题。当一座座城市建起来的时候，必须要有企业去建。现在搞经济适用房、廉租房，所有城镇的钱都是政府掏，可能吗？不可能。未来这只脚有多深，那就不用再思考了。

　　中海已经把一个中海地产拉出来，号称1000亿要搞小城镇建设。我认为是对的。一个企业在经济发展过程当中必须扮演自己合适的角色，房地产企业也一样。所以我只想说我做了20年，买了20年的房子，如果是依托大城市来向大城市发展的轨迹，我愿意再干10年，再卖10年的房子，再为下一轮城镇化建设出谋划策，再为下一轮城镇化的建设去整合各式各样的资源。因为我认为在下一轮的城镇化建设当中房地产(000736,股吧)会扮演好应该扮演的角色。

　　站在一个房地产和城镇化发展的轨迹上讲，并不是说我不同意孟教授讲的我们要人的城镇化。如果编一个微博说，周忻讲城镇化是把房地产掀起第二个高潮，城镇化不是人的城镇化，那我第二天得下岗了。实际上我们听东西、看东西时你是怎么样来做一个理解，比如说未来的城镇化，三纵三横，16到18个集聚区，以大城市为核心的，集约化的方向，这可能是大家要去讨论的一个话题。

　　5 城镇化方向有一个“以人为本”的共识，去实现这个方向，还需要注意什么问题？

　　孟宪忠：城镇化的大方向确定了，但并不意味着就可以做对、做好。因为我们社会有一种扭曲变形的功能，很多东西做起来不是这么回事。所以说地图不是国土，方向并不是道路，我们都读过西游记，但不知道大家有没有读过后西游。

　　按错误的做法来理解，按错误的理解来行动，整个大唐一片混乱，佛祖说，你们得取到真经，没有取到真经，还得再一次去取。我们今天就是这样的情况，上面有很多政策，但到我们这里解释就不是这么回事了。马斯洛说了一句话：如果你有一个锤子，会把所有的问题看成是一个钉子。

　　有一个遗憾的地方，我们喜欢，也善于用运动的方式来做事。所以我们绝不能用运动的方式来搞城镇化。应切忌浮躁，急躁、烦燥，暴躁地搞城镇化。我们想用很短的时间就取得标志性的成果，浮躁，我们做表面的事，不做深层的内涵。烦燥，我们等待不了。

　　所有的成功都来源于三个因素，一个是智慧，一个是勤劳，第三个因素是等待。速成的永远都是容易腐朽的，没有消化的往往都是顽固的。所以我们现在想你不能用5年的时间做50年的事，不能用运动的方式来搞城镇化，你不能再搞建设性的破坏了。看看大城市建设有多少建设性的破坏，你更不能失去两个良机：一个是坐视良机，你坐在这里没有看到机会，别人看到了，抓住了，这是认识的问题。

　　中国做任何事情，包括城镇化建设再也不能做失良机了。做是做事情的“做”，事是好事，你给做坏了。一点都不夸张。我们的庐山是世界地质公园，张家界(000430,股吧)也是世界地质公园，多好啊。但世界联合国教科文组织节庐山和张家界下了最后通牒，说批你们为世界地质公园，希望你们更好地保护它，希望你们更好地宣传资源，爱护自然，当我们来检查发现你们都建成了只图短期赚钱的旅游风景地，他们批评说：实在不理解，你们怎么能喊出这样的口号，要把庐山，把张家界建设成世界美丽的风景区。联合国的官员们说大自然的演化已经几十亿年，我们人类只不过初来乍到，你的那点设计水平建设不了美丽的大自然。有多少人要这样来建设城镇化，所以我们绝不能做失良机。

　　心静方能深思，深思方能远虑，让我们沉静下来思考城镇化问题，我相信，也能感受到国家城镇化推迟实在是一件大好事。他告诉我们，我们现在的再也不像过去那样冲动了，遇到一点事让所有的金融机构拿出4万亿想拯救世界，我们没有这么大的能力，把中国自己的事情办好这才是最本分的事。