4年前的城区尚在四环以内，去年的城区尚在五环以内，今年，北京的城区已经开始走出五环。

　　从市场成交分析，70%以上的成交集中在五环，以首置、首改为主。从土地供应上看，未来的成交主力依然在五环外。北京9月土地集中放量，32宗土地，几乎全部集中在五环以外。

　　当普通工薪阶层期盼房价下降时，不得不面临城区外扩的新趋势。而五环，正在成为新城区的起点。

　　五环外成交超七成

　　自5月份以来，北京商品房销量持续回升，市场成交结构发生显著的变化。

　　首先，郊区成交已经成为主流，尤其是大兴、昌平和通州。据北京市房协统计，1月至7月，三个区新增销售面积合计占全市商品房新增销量的比重超过85%。

　　其次，从环路来看，五环至六环路成为北京楼市销量集中区，1月至7月共销售421.3万平方米，同比增长28%，占全市总销量的51.4%。六环路外的销售同比增长81%，占总销量的两成以上。8月份以来的成交，从区域来讲，郊区项目的成交量远大于市区项目。来自昌平、大兴、门头沟、通州、房山的成交量占全市成交量的63.35%。

　　土地供应向五环外倾斜

　　除了成交量，土地供应也明显向五环外倾斜。继5月份之后，8月份的北京土地市场再现低迷。亚豪机构的统计数据显示，8月份，北京市出让了7宗地块，成交土地面积177.1公顷，规划建筑面积248.5万平方米，环比7月，分别大涨38%、66.8%。但这7宗地块中，仅一宗商业用地，其余均为工业用地。继3月、5月之后，北京住宅用地再现零成交。

　　继8月出现住宅土地零成交后，从8月中下旬开始，北京明显加大了土地的供应力度。北京土地市场分别于8月17日、23日、27日、30日和9月5日集中推地，共有32宗地块等待出阁，其中有16块带有居住属性的地块。

　　值得注意的是，这些地块主要集中在五环到六环区域，四环以内几乎无放量。业内人士认为，随着市内土地量的逐渐减少，四环以内的住宅市场逐渐饱和，市场的外拓是顺应发展趋势的。

　　北京向南

　　从近年来的新盘供应与土地供应趋势看，北京楼市除了明显外迁之外，还呈现出明显的向南趋势。

　　根据亚豪机构统计数据显示，9月计划入市的35个项目当中，南城丰台、大兴、房山三区共占据了16席，几近半数，尤其是之前存量较少的丰台区，9月预计有包括期颐百年、中海苏黎世家、珠光御景北京在内的5个老项目后期以及中海御鑫阁1个纯新盘项目入市销售。

　　南城一边倒的供应趋势中，大兴区的天宫院板块格外引人注目。大兴区9月预计入市的7个项目当中，除西红门区域的鸿坤曦望山、黄村的东亚马赛公馆以及亦庄的中信新城之外，其余4个均位于天宫院区域（金融街·融汇、珺悦国际、海悦公馆、中国水电·云立方），且全部为纯新盘项目，加上该区域目前在售的龙湖时代天街、保利春天里、联港幸福湾，该区域即将出现七盘混战的局面，并且除龙湖时代天街目前所剩多为大户型产品之外，其他项目均主打一到两居以及小三居的刚需产品，售价也多在15000元/平方米左右。

　　从8月份的供地情况来看，供地较为集中的通州和大兴区也是商品房成交较为活跃的区域。北京中原地产市场总监张大伟认为，从成交情况看，这两个区域是目前市场上最主要的成交区域，而且从供应情况看，也将是金九银十的主要热点成交区域，通州、大兴在9-10月都有数个项目入市，成交活跃无疑给开发商拿地注入信心。

　　功能区外扩趋势难改

　　当楼市出现明显外扩趋势时，越来越多不堪忍受北京城区高房价高房租的北漂们选择了离开昂贵的北京。

　　近日，北京市统计局发布了2011年各区县主要统计数据，数据显示北京全市暂住人口825.8万人，比2010年减少了60万人。这是北京市有分区县数据以来，暂住人口出现的首次下降。业内人士认为，城区暂住人口显著下降与以房价、房租为代表的居住成本骤升有密切关系。“即便留下来的非京籍或者新北京人，也很难在传统的城六区中求得一席之地。从北京的长远发展方向看，外迁是必然的。”

　　业内普遍认为，随着市政投入的加大，五环外尤其是南五环外，将成为北京新城区成长最有潜力的地块。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在今年3月28日北京市委市政府召开的“2012年推进城南行动计划”工作部署会上，确定了新一轮的城南行动，去年城南地区GDP同比增长10%，南北差距开始缩小。在此次城南行动中，在原有投资2900亿基础上再投入741亿，并将城南改造计划再续3年，新3年计划对南城重新造血，此计划将大量目光再次引向南城发展和南城置业，因此南城供应应声而起。

　　典型案例

　　龙湖：用资源引导市场

　　近年来，万科、龙湖、保利、绿地等企业均将自己的首改首置项目发展重点放在了五环以外，尤其是南五环外，并形成了扎堆开发、规模启动的效应。

　　城市外迁大势难改，但如何在市政条件、配套环境相对薄弱的区域，迎合置业者的各类需求？越来越多的开发商都在思索这个问题。

　　对此，龙湖地产已经摸索出自己的经验。目前其旗下两大普通住宅项目均位于五环外，且规模庞大持续受到了市场追捧，龙湖时代天街更是创造了连续日光盘的纪录。对此，龙湖地产相关负责人表示，集中优势资源引导市场，形成资源型的复合中心，才能真正让置业者在北京新城区安居乐业。

　　双天街布局五环外

　　2010年，龙湖斥资80亿元，分别于年头年尾，在北京的五环外拿了两块涵盖住宅与商业的综合用地。2011年，两个天街系产品长楹天街、时代天街，携带着大型商业中心横空出世，并不断成为市场的焦点。据悉，这两个项目自入市以来，不到一年销售额即突破50亿大关。

　　北京长楹天街自2011年开售至今，已经实现销售业绩30亿元。2012年一季度在未开新盘情况下，以1.5亿元的销售金额、近5000平方米销售面积，获得北京市商业类期房商品房销售金额和销售面积双料第二名。今年5月成为商业销冠，同时刷新北京写字楼销售速度，8月住宅开盘，非周末集中加推36套，当晚夜光，仅隔5天，再次加推再次售罄。

　　时代天街自去年11月开卖至今，持续热销，10个月的时间已经突破20亿大关。2011年11月、12月，2012年1月、2月，时代天街连续四次蝉联大兴区销售金额、销售套数、销售面积三项冠军。2012年上半年，龙湖时代天街位居北京市住宅成交排行榜成交面积与总套数首位，同时成交总金额位居全市第七名。2012年时代天街累计销售超过1000套，全盘受到超过1400名业主的青睐和认可。

　　打造资源型的复合中心

　　长楹天街位于东五环外常营板块，时代天街位于南六环外天宫院板块。从传统楼市地理位置上而言，这两个位置均不属于理想板块，但龙湖的两个项目却卖得风生水起。对此，龙湖相关负责人表示，这与龙湖对区域发展趋势与资源型复合中心的打造密切相关。

　　自从重庆北城天街成功之后，龙湖就摸索出属于自己特色的城市综合体开发模式：借助商业与产业的联动效应，提升区域价值，打造住宅产品的附加价值。龙湖将天街的居住方式，称作新居住模式。北城天街区域原属重庆较冷的商业地块，但在重庆新区域规划及北城天街项目的带动下，如今已成为与解放碑齐名的商业核心区，其周边商铺及住宅价值均快速上涨。长楹天街与时代天街的运营充分借鉴了龙湖这种成熟的天街系运营模式。同时，强化对环境的打造和轨道交通的无缝融合，一方面可以将龙湖在住宅开发中最擅长的园林概念，植入到综合体中；另一方面则极大地提升了居住的便利性。

　　龙湖的天街模式住宅并不仅仅依赖外部配套，而是更多依靠项目自身商业提高住宅物业的生命力和价值感。正是这种对资源的充分利用，使得长楹天街和时代天街跑赢大势。

　　作者：鲁欢