近两年，人们惊奇地发现，身边的综合体也快速涌现。如果说你还只知道太古汇、国金中心，那么你out了。2012年，初步统计，广州在建、将建的综合体项目至少有20个，广佛两地总计至少有42个。

　　广佛之外，全国综合体建设也呈现燎原之势。杭州要再建100个；南京原本至2015年建30个，结果提前三年实现50个；河北投巨资也将在县市建100个……开发商同样积极性高涨，万达集团、SO HO中国、凯德置地等都将加大投资力度。

　　疯狂的背后是什么？城市综合体顺应了中国城市化发展的需要，符合土地集约化，人们居住、消费观念的转变。但短时期内的疯狂，导火索来自房地产调控，投资城市综合体为开发商未来资金稳定性提供保证，成为最直接的利益驱动。另一方面，城市综合体也为城市带来名片效应，使得地方为了功绩而积极推动。

　　就这样，政府、开发商、消费者三方一拍即合。万达集团董事长王健林说，“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生。”看来，大家都争做研究生。

　　本次，我们统计的城市综合体，至少包括居住、办公、酒店、商业、休闲等之中的三种以上功能。

　　广州在建将建综合体至少20个

　　5月中旬的最后一个周末，广州第二个万达广场———番禺万达广场正式开放销售中心，吸引了逾千人到场。若想求得一铺，还真难。该广场是集大型商场、文化中心、商业步行街、甲级写字楼等于一体的大型城市综合体，每间商铺的售价大多在千万元左右，如此售价仍有多人蜂拥而至。

　　近年来，在广州以“城市综合体”名义建设的项目就像雨后春笋，噌噌噌地冒了出来。一般说来，城市综合体包括商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上功能，并且相互依存。按照这种标准，广州在建的综合体有，天汇广场、保利琶洲项目、白云绿地中心、从化首个综合体欣荣宏国际商贸城、增城最大综合体富港东汇城、花都最大综合体雅居乐锦城，还有合生广场、万达广场、合景誉山国际、敏捷万博项目、奥园万博商业项目、越秀财富世纪广场、南沙珠江湾、保利东江首府、增城东凌广场等。

　　据南都记者初步统计，2012年广州在建、将建的城市综合体至少20个，总建筑面积接近1400万平方米，体量相当于33个正佳广场。其中，总建面50万平方米以下10个，50万至100万平方米的7个，100万平方米以上的有3个。

　　随着广州城市的向外延伸，城市综合体加速发展。目前广州的城市综合体按地理分布特征主要是CBD城市综合体、城市副中心区域、交通枢纽型、商圈型几种。

　　CBD城市综合体如天汇广场、保利琶洲项目；城市副中心城市综合体，如番禺万博中心的万达、敏捷、奥园项目，欣荣宏国际商贸城、富港东汇城、雅居乐锦城、绿地中心等。还有交通枢纽型城市综合体，如聚集于越秀财富世纪广场；城市典型商圈内的综合体，如合生广场。此外，由旧城改造催生了一些综合体项目，也占据了城市商圈的核心区域。

　　从发展速度看，虽然市中心商圈型综合体存量多，但城市副中心城市综合体的建设速度却很快，开发商建设热情丝毫不逊于市中心。按照广州发展规划，东部、南部、北部都将纳入快速发展的轨道上来，城市综合体也成为体现现代化的耀眼名片。

　　佛山凶猛，一座小城22个综合体

　　佛山，随着广佛一体化的加速，以一年22个综合体的速度，追赶广州。其来势之凶猛，印证了一句古语：不鸣则已，一鸣惊人。

　　上周，大连万达以底价20.36亿元竞得广佛地铁金融城南侧的桂城A 30街区地块，这是万达首次进入佛山，将打造集合大型购物中心、甲级写字楼、城市商业街等于一体的城市综合体，总投资约70亿元。

　　万达只是一个认识佛山的窗口。在佛山，今年新建或者新规划的大型楼盘，不少都在住宅之外还兼具商业中心、写字楼或者公寓等其他配套，有些项目还需要配建有酒店以及大型公交站场。尽管定位、规模、主力业态各不相同，以一个项目至少具备三种业态的标准统计，目前佛山在建或者将建的“城市综合体”项目至少在22个以上。

　　这其中从规模以及定位来看，最值得注意的是类似于规模过百万平方米的祖庙岭南天地、佛山新城的保利东湾、乐从的佛奥星光广场、新鸿基的澜石旧改项目等以旧改为带动，并兼顾部分市政功能的大型综合体项目。这类项目由于体量更大，因此定位也更加复合，几乎囊括了居住、办公、购物以及休闲等多数功能。

　　其次，类似于万达广场、广佛地铁金融城、保利中环广场以及海盛东方城这类以大量复合型商业为主的，总体量近百万的大型商业配套型综合体。此外，还有相当一部分例如星星华园国际、碧桂园城市花园、富丰新城、汇银W新港湾以及桂丹颐景园等，以住宅为主，同时项目配建有公寓、酒店或者集中商业的综合项目。

　　佛山城市综合体的区域分布，已经开始明显地从“扎堆”中心区，逐渐到向着热点镇街扩展。

　　全国井喷增长，速度超出想象

　　广佛只是个样板、是个缩影，放眼全国，城市综合体建设可谓遍地开花。有资料显示，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中相当一部分增量集中在中西部城市的新城区。

　　早在2008年，杭州提出要建设100个城市综合体，2010年，杭州再次提出，要再建100个城市综合体。杭州之后，越来越多的城市进入城市综合体的疯狂之路。

　　在上海，据易城中国发布2011年发布的一份报告，未来三年，上海城市综合体新增供应将多于北京，10万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米，其中处于郊区的新兴城区型综合体约占56%，集中在城市中心的商圈型城市综合体存量最大。有趣的是，如果说前几年的豪宅标准是资源、配套、物管等，那么上海现在价格最贵的顶级豪宅，却必须是城市综合体，售价达到6万-10万元/平方米。

　　视线转到珠三角，据2011年的最新统计，深圳在过去30余年间，建成并投入使用的，完整而均衡地囊括了住宅、集中商业、写字楼、酒店四种业态的综合体屈指可数，但是在未来的几年中，在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个，分布在深圳各个区域，其中又以福田、南山两区为多，合计建筑规模1044.79万平方米。总体量低于30万平方米的只有3个，高于100万平方米的有4个，平均规模65万平方米左右，未来深圳综合体向更大规模发展的趋势已经可见一斑。

　　当我们再扩大到全国“凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容并不为过。城市综合体在全国各地

　　■聚焦

　　猎德村、琶洲村、杨箕村、林和村……一个个城中村改造正在探索中前行，广州旧城改造，也经历了从拒绝开发商到接受开发商的反复过程，富力、保利、新鸿基、合景泰富等纷纷加入。值得注意的是，这些旧改项目无一例外都是居住、商业、办公、娱乐集一体的城市综合体。按照计划，广州将在2020年之前完成全部138条城中村的改造。

　　富力、合景泰富以及新鸿基三家地产大佬联手打造天汇广场，是广州首个由开发商投资的城中村改造工程。天汇广场定位为C B D都市综合体旗舰项目，行宫“天銮”、国际名品Shopping Mall、希尔顿旗下顶级品牌六星奢华酒店、超甲级写字楼等多种顶级物业形态。另外，将兴建公交车站场、连接地铁5号线猎德站的地下隧道，东侧的猎德村古河道两岸也建设为具有岭南风情的特色商业区。

　　保利地产以1.42亿元底价独揽琶洲村改造项目，总建筑面积185万平方米，是目前C B D区域最大的城市综合体，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体。

　　此外，富力杨箕村、保利冼村、新鸿基林和村城中村改造项目，都将规划为综合体项目。珠江地产的海珠沥滘村项目，具体的方案尚未出台，但也规划有住宅、写字楼、酒店等。

　　广州房地产专家韩世同分析，“开发商在拿地之后根据市场确定物业，而规划写字楼、公寓、酒店也是为了更加适应市场需求，灵活度更高。如果只做单一，或者一两种业态，资金回笼会比较慢，经营有风险。正是因为大家都看到有利可图，所以才积极推进城市综合体建设。”

　　值得注意的是，在保利冼村项目的规划中，明确规划出一部分区域为村集体的可持续发展提供保证。改造后的冼村，B区则为村民物业复建区，村民公寓14万平方米，集体酒店物业3万平方米，为村集体的可持续发展提供保障。A区为村民住宅回迁区，设有幼儿园、祠堂、配套商业裙楼等，为村民提供优质的居住环境。C区为融资项目区，包括商业、商务办公、公寓酒店，最高楼达55层，形成区域标志性建筑。

　　改造涉及到多方利益，一些项目进度缓慢也往往因为利益未谈妥。广州城中村改造，是政府、村民、开发商多方协调的结果。“一是政府主导，广州已经把积极推动新型城市化建设提到日程上来；二是城市综合体是区位价值与土地价值的最佳融合，也是房地产向复合型商业地产发展的必然趋势”，合富辉煌首席分析师黎文江表示，而对于村民来讲，要实现可持续发展，必须自己持有物业，以出租自家房屋的方式获取稳定的收入，或是靠当地村委会的酒店、旅店项目出租，获得一定的分红。

　　■原因

　　既是城市进程的产物也是发展商和政府共推的结果

　　城市综合体的大发展，源于中国城市化进程加快的大趋势。居民收入提高，消费行为发生转变，成为有效保障，尤其是二、三线城市未来的发展，产生了大量对消费终端市场、商业中心的需求。而就城市发展来看，城市综合体也遵循了综合而集约的土地开发理念，立体复合多种功能，激活城市的空间形态，成为新区建设和旧城改造的重要手段。

　　那么，为什么近两年会集中开发呢？知名财经评论家叶檀表示，住宅地产退烧，商业地产升温，尤其是城市综合体，成为房地产调控下众人追抢的香饽饽。

　　事实证明，在写字楼、商铺等产品类型中，城市综合体凭借其完善的功能性、较强的辐射力、诱人的收益被争相追捧。

　　来自各城市的分析人士纷纷表示，调控下，投资城市综合体为开发商未来资金稳定性提供保证，而商业综合体项目中都会配备一定比例的住宅和酒店式公寓，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅和酒店式公寓销售变现，由此完成了融资过程。2012年，不管是老牌商业地产开发商万达地产、嘉德置地、宝龙地产、大悦城、华润置地，还是传统的专注做住宅的，开发商都加速向商业地产的转型。

　　建设浪潮由一线城市向二三线市场迅速蔓延，政府也起到主导作用。“综合体的建设是政府主导与开发商市场行为相结合的结果”，广州知名房地产专家韩世同表示。因为对地方政府而言，除了这些项目的启动大力拉动当地G D P以外，还可以大大拉动当地的税收，可谓是一举多得。综合体对于提升区域价值，城市发展起到积极影响，所以各地政府也振臂高呼，济南政府“‘十二五’期间重点建设16个城市综合体”；无锡政府表示，未来五年内已建、拟建和在建的城市综合体项目至少在50个左右；杭州政府放言“杭州要再建100座城市综合体”，都将在土地和税费上给出相应优惠。

　　■名词解释

　　城市综合体：将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是级别较高的组合。

　　广州：20个

　　佛山：22个

　　深圳：16个

　　上海：50多个

　　长沙：30多个

　　成都：80余个

　　南京：50多个

　　杭州：100个

　　无锡：50个

　　济南：16个

   （编辑：赵岩）