侯建磊/文

　　“真正的城市运营商，必须能够帮政府去解决问题。”7月30日，北大资源集团(以下简称北大资源)总裁余丽告诉记者。在赶来开封中州国际酒店和记者见面前，余丽一行刚刚与开封市市长吉炳伟就开封新区“运粮河项目”的合作举行了座谈。 

　　早在一年前的2010年7月16日，北大资源就已与开封市政府签署了运粮河组团35平方公里土地一级开发《委托协议》。

　　“运粮河项目”位于开封与中牟县接壤处，东距开封9公里，西距郑州37公里。从郑开大道朝南北方向望去，还是郁郁葱葱的树木和农田，相当“荒凉”。从运粮河向东开车10分钟，才看到一个房地产项目――郑开森林半岛。一切还在酝酿之中。但是，这个“缝合”开封新区和郑州新区的城市运营项目，将使北大资源一举成为我省最大的城市运营商，这么大的体量，在全国也很少见。

　　资源整合与城市价值

　　“开封经济本来就落后，这么偏远，除非发现一个大油田，否则谁来开发都头疼。”一位开发商告诉记者。“不过，一旦这个区域炒热了，连带着到郑开森林半岛那儿的海量土地，就都增值了！”

　　前来调研的中央党校“城市运营与民生保障”课题组组长肖勤福教授告诉记者：“将运粮河项目放到已上升为国家战略的中原经济区背景下考量，会发现具有无可比拟的价值和优势，非常令人期待。”

　　开封市上下也对运粮河项目充满期待。“运粮河项目是连接郑州和开封的桥头堡，对下一步郑汴能否融为一体化，将起到至关重要的作用。”吉炳伟市长说。

　　北大资源打动开封市政府的核心，既不是王志刚式的“卖点子”，也不是严介和与众多企业运行多年的BT模式，而是综合二者之外又多了一项“资源整合”――通过把优势的资源植入到“运粮河项目”，通过自身的资源投入，让土地价值提升、区域价值增长，实现共赢。“简单地说，我们是资源整合型城市运营商。”余丽告诉记者。

　　“从长期来看，城市经营将成为开发商未来的主流盈利模式。”国泰君安分析师孙建平认为。“每个城市运营商运作的模式各有不同，但最为关键的还是与地方政府谈判的过程。”一位河南房企投资部的经理说。

　　据了解，从2009年9月起，央企中建集团就开始涉足西安沣渭新区、株洲国家高新区及长株潭“两型”社会试验区开发，总投资额超过千亿元。借助资源优势及其他方面优势，地方国企和民企也在各自的势力范围内划疆而治，将大面积的一级开发土地与城市规划建设项目收入囊中。在河南，升龙、东方今典、盛润和去年建业牵头组织的16家地产商会联合体，瞄准的都是“新区”建设和旧城改造项目。

　　“北大资源的做法并不新颖，规模也并非最大，但是我们做的起点最高、目的最纯粹。”北大资源副总裁、“运粮河项目”总经理袁相平说。“仅示范区我们就要投资100亿元，二级开发中还需要再投入300亿元，而且要在三到五年内形成，否则聚焦效应和后续的效益就没有了。”

　　余丽将北大资源差异化运营城市的秘诀总结为：“我们要快速植入、立即植入、高强度植入，而且起点要高；我们不仅要让土地价值最大化，还要最快最大化。”

　　众所周知，北大资源的独有优势资源遍布IT、医疗、教育等行业，只要能引进任何一项，对一个城市来说都是巨大的招商成果。北大资源将这些资源打包，投入一个城市区域，其威力不亚于制造了一个“大油田”。这正是他们能在“运粮河项目”激烈的竞标中胜出的原因。

　　根治“城市病”

　　“长期以来，由于我国城镇化过程中过于注重经济发展，忽视了以人为本的理念，出现了城市化质量差、水平低的现状。”全国人大财经委员会副主任尹中卿说。

　　余丽认为，过去中国的城镇化发展过于求速度，带来的弊端就是城市功能的配套不合理、产业配置不均衡等城市病。比如，很多城市的产业园都是独立的，“有产无城”或者“有城无产”，有居住无配套――没有教育、医疗，造成孩子上学难、就业难等。

　　国务院发展研究中心副主任卢中原认为，产生“城市病”的根源在于指导思想的片面性，产业结构与布局的不合理，以及“低密度扩张”的发展方式。

　　肖勤福认为，城市运营的根本出发点，就是以物为本转向以人为本，以宜产为导向转向以宜产和宜居相结合为导向，以重数量为特征转向以重质量，特别是重生活品位为特征这样一个新的城市化进程。

　　拥有北京大学和方正科技双重背景的北大资源选择加入城市运营，并非不务正业，更非“凑热闹”，而是有自己独特的思考支撑。

　　“原因有两个方面，一是依托方正集团的产业集群优势，北大资源可以提供IT和金融服务；二是我们还拥有北京大学的教育和医疗资源，我们可以在一个项目中植入北大的幼儿园、小学直到高中，同时为人们在家门口提供高水准的医疗服务。”余丽解释说。

　　“资源整合、产城互动、城市运营”是北大资源策划运粮河项目最核心的思想。按照北大资源的计划，在运粮河组团项目启动示范区内，就将建设河南省数据中心、云计算中心、印刷中心等，形成中原高新产业集聚区，打造中原硅谷，从而带动整个郑汴产业带的发展。示范区建成后，将年新增营业收入300亿元，产业区年利税100亿元，新增居住人口、学生及从业人员达到10万人以上。北大资源城市运营的开发模式将产业、商业、住宅同步启动，均衡发展，避免形成有城无产或有产无城的死城、睡城现象。

　　控制风险是关键

　　肖勤福指出，北大资源在运粮河项目中风险和魅力共存，不可能“从头吃到尾”。“首先是开封市政府怎么设定一个可以操作的路径和模式，让城市运营商也就是北大资源按照自己的意图来实现开发与发展的规划，尤其是要让北大资源有利可图，这才是关键问题。”

　　众所周知地方政府和运营服务商之间存在博弈和矛盾：地方政府怕被忽悠，企业怕钱进去之后出不来，或者钱进去后不划算。地方政府还有一个很重要的诉求，就是在单位时间看到政绩，如果什么工程都是七八年的话，地方政府的积极性会受到影响，这就为企业和政府达成利益和风险共担提出了挑战。一级开发周期比较长，政策上变化会比较大，这也是开发商和运营商最担心的一个问题。“企业也很困惑，政府有时候兑现不了，我们怎么办？这就要求双方的信任度进行磨合。”袁相平说。

　　在运营运粮河项目时，北大资源对风险的控制显然已经成竹在胸。“我们会严格遵从政府的产业规划和城市功能规划，在这个基础上细化规划，在商业、产业、住宅的比例上科学植入。只有从规划的时候就开始控制配比，才能最大化地减小商业风险。”余丽告诉记者。

　　“惯常的操作模式，是双方先签署框架性合作协议，确定城市运营商地位及投资开发计划，再按照规划分批次、分地块进行运作。”上述河南房企投资部的经理说。

　　上述开发商也指出，能否取得用地指标，是企业与地方政府合作协议能否最终履行的关键。实际案例中，不乏有地方政府迟迟不批用地指标，企业因此缺乏动力推动城市基础设施建设进行，导致协议签订却没有进展的情况。“与政府的关系运作能力和企业自身的资金平衡能力，是对城市运营商的最大考验。”中国规划网郑州8月12日电