 论坛现场 以“商业地产，让城市更繁荣”为主题的“中国商业地产行业发展论坛2011年会”，定于2011年3月25日-26日在青岛香格里拉大饭店举行。年会由中国商业地产联盟发起，并联合商务部流通产业促进中心、中华全国商业信息中心、华夏时报社、商业时代杂志社、安家传媒、搜狐焦点网联合主办。本届年会内容由宏观篇、资本篇和运营篇、综合篇四大板块和年度颁奖盛典构成。 城市综合体的导入在中国城市化进程中产生了革命性的影响，一些商业地产大公司甚至喊出了“非综合体不做”的口号，但是综合体是否一定意味着成功？如何防止简单化的综合体膜拜。26日上午，分论坛——城市综合体的规划条件与发展趋势展开热烈讨论。 时间：2011年3月26日上午 地点：青岛香格里拉大饭店 主持人：北京同世飞天商业地产全程顾问机构 董事长 张璋 嘉宾：国家商务部流通产业促进中心副主任徐敏先生； 内蒙古工商联副主席、呼和浩特人大副主任李岳清主任； 上海证大房地产有限公司副总裁周燕女士； 美国ADG设计公司董事李文先生； 万豪国际集团中国区酒店发展部总监潘小科； 原赛特集团总裁王辛民； >>点击进入专题：商业地产，让城市更繁荣——中国商业地产行业发展论坛2011年会 ◆以下为现场实录◆
【张璋】：我们第一场对话，是就当前中国非常热点的商业地产的形态，就是城市综合体的规划条件以及发展趋势，我们做一个嘉宾对话，今天我们很荣幸的邀请了： 国家商务部流通产业促进中心副主任徐敏先生；内蒙古工商联副主席、呼和浩特人大副主任李岳清主任；上海证大房地产有限公司副总裁周燕女士；美国ADG设计公司董事李文先生；万豪国际集团中国区酒店发展部总监潘小科；原赛特集团总裁王辛民； 今天我们就城市综合体的有关问题我们来做一个交流，我们都知道这几年城市综合体作为一种全新的商业地产的模式，它集合了商务、酒店、公寓、购物、娱乐、休闲、餐饮以及住宅等多种功能为一体，符合了我们现代城市几乎所有的商业业态和功能，同时城市综合体集合了像酒店、百货、大卖场这一类的知名的主力店以及餐饮、娱乐、院线等一些著名的品牌店。它的建成可以快速的聚拢人气，形成积聚效应，并且在一个城市里面形成一个商业中心。 可以说这几年很多城市都把城市综合体作为城市发展的技术引擎，对城市的发展有巨大的推动作用。我们中国的商业地产的领头人万达他们现在打出一个广告的口号“一座万达广场，一个城市中心”，它就代表了城市综合体的一种功能，也代表着一种商业地产的模式，在万达这么一个成功的示范之下，国内城市综合体应该说是风起云涌，很多的城市不仅仅是上海、北京，像很多二三线、三四线城市都出现了很多城市综合体。 城市综合体也被广大的开发商所追捧，我们今天就想从城市综合体的有关的问题，大家一起进行交流，首先我们想跟大家一起来讨论和分享第一个问题。 全国各地在建设城市综合体的时候，我们如何从一个城市的地理位置、综合体的体量规模、商业的功能以及立体的交通关系来把握综合体，今天我们的嘉宾是比较多的，也是来自各行各业，既有国家的产业政策方面的，也有城市的主管领导，还有做运营、设计、商业拓展的，所以我们首先想请教我们国家商务部流通产业促进中心的徐敏主任，从国家目前的政策层面，他们在城市综合体的发展过程中来讲，我们如何来从规划条件、城市发展的条件、城市的功能进行引导？进行把握的？
【徐敏】：非常感谢主持人，这个题目两年前我就希望有一个专题的讨论，今天在这么一个大会的小会里面讨论，也是一个很好的机会。 商业综合体从我们整体的商业行业的主管部门来说，它归商业网点建设，但是传统的商业网点建设大家都知道，是一个一个店，一个一个的门脸，或者是一个一个的商场，但是商业综合体或者是城市综合体是一个新生事物，不仅仅是网点的概念，这几年城市综合体的发展是势头不错，是一个新生事物，把购物的功能再扩大为其他的叠加包括交往功能、娱乐功能和休闲的功能。对于整个城市的建设，是一个新的标杆，所以这一点，我想在各个地方做城市商业综合体的发展的趋势是比较明显的，不仅仅上线北京一线的，二三线城市也对这样的模块、商业组织方式或者是建设方式更加的看好。 这里面有几个原因，一个是这么大的体谅的建设，对一个城市是一个非常重要的投资，第二，对开发商来说，这是一个很好的建设的项目，因为一般的店很小，作为一个综合体就有很大的建设量，对我们商家来说这是一个很好的平台，特别是这几年来，所有的商家需要一个更好、更完美的品牌，万达是提供了一种模式，但是并不定是一个唯一的模式，所以大家都可以去探讨支持，从整个商业发展的角度来说，我想商业和地产的紧密型在城市综合体上体现的非常分明，原来商家可能只是几千平米、几万平米做一下柜台就可以卖东西，但是现在城市综合体相当于我们城市的建设中的比如说目前建设当中的交通的高铁这一部分，深刻的改变了商业运营的理念，特别是综合性平台的运营，多功能、多概念、多方位的叠加效应的体现。这种商业我觉得应该是值得支持和鼓励的。 第二，城市综合体本身怎么做？我觉得还要根据各个地区各个城市的要求，我们现在可能地产商比较了解的是如何建房子，但是对商家来说，可能考虑更多的是它的商业的环境、周边的交通以及商圈的打造，这一块可能我们商家更重视一些，希望在综合体的建设和发展中，能够加强商家和地产商的交流、磋商。 【主持人】：感谢徐主任，我们都知道，徐主任是站在一个国家宏观层面上来把握城市综合体，我们今天的嘉宾，我们有呼和浩特的人大副主任、内蒙古工商联主席李主任，李主任在政府层面工作，也在一个城市里面工作，李主任也是常年对中国的商业地产非常关注，也非常的熟悉，万达进入呼和浩特也是我们李主任鼎立相助的作用，李主任在城市综合体方面也很有见解，李主任能不能从一个城市的运营如何来把握城市综合体？
【 李岳清】：参加会议是临时来的，想讲这么几个事，我想了一下，想讲一下我亲历的几个事对城市综合体的认识。 前几年咱们类似搞过住交会、房地产论坛讨论过一个话题就是住房、居住方式，，城市综合体我理解就是当中国人越来越富裕的时候，它是一种生活方式的重大变革，在2-3年前，全国工商联开会的时候，在京西宾馆，我跟王健林在一个组讨论，我就和他说，健林我找你有点事，我们就从小组讨论室里出来，我给他介绍一个朋友，我说你进呼和浩特市吗？他说进，我说进的话我就帮你。当时首选的一块地就是在新华广场的南侧，首府广场的北侧的90多亩地建一个项目，费了很大劲，最后跟我们市里面的主要领导、区里面的主要领导，大体上是720个人，最后敲定活动中，吃完饭、喝完酒杯最后跟我们的市委书记、市长全部说定的时候，吃完饭临时看了一块地，就是现在万达在呼和浩特的一块地，就把这个地址换到了这个位置。 实际上当时万达有不同的意见，实践证明现在的地块比原来的地块还要好，我的意思就是说包括万达这样的企业，对城市综合体的认识也有一个发展的过程，就是说城市综合体对于中国的老百姓、对于中国的城市建设确确实实是一个新东西，包括领跑中国商业地产的大企业。 第二件事，我们内蒙有一个著名的民营企业，几百亿的身价，就一个姑娘，在北京有别墅，也在新世纪的城市综合体的一个小房子，他居住的大部分的时间是在新世纪的房子里面，当时买这个房子只有40多平米，我就问这个老板，你为什么不住别墅来住这里？他说我的姑娘就喜欢住这个，因为城市综合体里面有她需要的所有功能。 第三件事就是自治区的主任，我跟他去香港招商，这个酒店的老板在接待我们的时候，因为香格里拉在呼和浩特落户，安排我们看项目，看香港的项目，我们就提出能不能看看香港卖的最贵的房子是什么？我们看到的不是太平山顶的别墅，而是新鸿基在九龙的城市综合体，当时我本人也很差异，这个地方是30多万一平米，说这个话是5-6年前的样子，现在差不多60-70万一平米，他说现在香港的富二代最乐意住在这儿，因为太平山顶那边儿，很多的活动没有办法进行，比如说没有很多的餐馆，没有像样的游泳馆、没有唱歌的、没有看电影的等等。 这几件事，为什么我想讲一下呢，因为我在呼和浩特任市领导也十几年了，我还担任呼和浩特市场建设的常务副组长，对我感触很深，所以我在任的十几年来，我极力的推动了很多的城市综合体在呼和浩特的落户和建设，包括万达。还有一些现在在建的，有那么5-6个。 我确实感受到城市综合体在满足人们由小房子向一种生活方式转变的过程中，恐怕是城市综合体就目前来讲，很可能现在又提出城市的服务中心等等，但是在一个居住形态中，恐怕城市综合体是未来一个时间作为一个大中城市主流发展的形态之一，不能说它是主要形态，但是它肯定是主要形态之一，所以我觉得作为我们的轮胎，应该要研究、宣传它，因为我们确实感觉到，对这个东西的认识，研究的不够、宣传的不够。 比如说我们现在内蒙有一个上市公司，他拿了一块地举了72次牌做城市综合体，几十万平米，我们在座也有它的一个总经理，当时请我吃饭的时候，他是做了一个很小的项目，我说你为什么不做城市综合体呢？他说什么是城市综合体？所有的高层人员都在，他是生物制药和房地产板块的上市公司，上市公司的高层尚且如此，可以想象这样的东西确实是一个新东西，所以我们由于时间的关系，我就讲这么几个经历的事情，城市综合体确实符合了一部分城市居民的需求，另外，这个东西确实是认知不够，包括万达对它的建筑的形态、选址，到底是多大体量？盈利点在哪里？我觉得确实是新东西，借这个机会，说这么多，不一定对，谢谢参考。 【主持人】：李主任刚才说了一些案例，表达了观点，城市综合体是现代人们追求的一种生活方式，因为在这个地方可以把个人的空间和城市空间结合在一起，特别是现代的年轻人所追求的。 第二，城市综合体具有极高的投资价值，这个比我们原先做单体的商业价值投资价值应该更高，我想李主任应该表达这么一个有价值的观点，我们今天来的嘉宾有上海证大房地产有限公司的周总，我想问一下周总，你们站在开发商的角度，你们如何来选择和把握城市综合体的选址、定位、规划的条件？你们如何有你们在城市综合体的一条发展的模式？因为大家知道万达有自己的发展模式，万达的模式像刚才徐主任讲到的，是不是唯一的？正大应该说有自己的一条路，正大到底是想在城市综合体的发展方向上有什么样的发展选择？
【周燕】：感谢主持人，刚刚两位政界的代表说了他们宏观的事情，所以微观操作的事情我来汇报。 我觉得像证大做城市综合体，可能我们会把“体”改成社区两个字，我们要考虑到达问题，其实证大非常注重我们在选址的人员和地缘问题，如果万达成为一种模式，可以规模化的复制，证大走的是一种非复制的路线，而且在非复制的路线当中，证大还义无反顾，而且用公司内部来说，是一意孤行走着一条文化+商业的路线，或者更高一点说，是艺术+商业的路线。因为我们的宗旨可能是文化艺术本来就离大众很远，但是怎么来通过大众在商业活动当中，让文化贴近一些大众，让大众接受文化，而且我们坚信到后来，现在被我们养着的文化，最后会反哺到我们的商业。 这条路很艰辛，但是总要有人去走，如果我们我们走通了，我们其他人也会一起走。 【主持人】：感谢，我这样来理解，万达现在应该做的是标准版，证大应该说是手工打造、手工制作，在城市综合体方面，应该说有个人的个性，我们也希望、衷心地祝愿你们在这条路上走下去。 【周燕】：我们非常大家群策群力，也希望大家给我们提建设性的意见，我觉得这是证大的荣耀，如果我们在这条路上走的更好、走的更远的话，我们欢迎一切有建设性的建议，也有破坏性的建议，因为这会让我们走的更好。 【主持人】：今天在座的嘉宾，李总是做商业建筑设计的，城市综合体很多的建筑设计李总在这方面做了很多，也有很多切身的体会，我想李总这边儿更具体、微观、技术的层面，我们的城市综合体在规划方面谈一下个人的建议。
【李文】：各位好，城市综合体在最近三五年变成非常热门的话题，事实上不是所有的城市综合体都是成功的，因为理论上把一个高档的住宅公寓跟抵挡的商业的组合，必定是失败的，不一定是成功的，所以规划条件、定位也就比较重要了。所以以国外的例子，在美国呆了15年，很少有城市综合体，因为早期的规划概念，商业区是商业区，住宅区是住宅区，办公区是办公区，因为也等于是七十年代能源危机开始之后，美国有一种新的反思，新城市主义，注重的就是低碳、环保，然后它能够更人性化，人可以更方便，刚刚李主席就提到香港卖最贵的房子，是跟城市综合体在一起的，事实上香港不是一个很大的城市，反而距离还是这么重要的，所以在城市综合体上，如果能够在设计规划各方面条件能做的很好的时候，它必然是一个非常有价值的开发物业。如果能在同一块地做住宅、公寓有更高的价值，你为什么要做城市综合体？所以做城市综合体的目的，就是要创造更高的价值，我非常高兴李主席提到香港这么一个弹丸之地，最高的竟然还是城市综合体，我相信别墅区距离城市里面也不是太远，但是大家还是注重步行距离、环境。 所以在这个方面，怎么样做到好的设计规划条件？不管从地理位置、体量规模、商业功能等来讲，如果纯从规划来讲讲一天也讲不完，我们就用一句话把这个东西囊括，城市综合体的时候，各个功能互谋其利，然后互避其害，从这个角度再看其他的问题就比较简单了，比如说体量的规模和组合，如果我们在主要的商业上面放上住宅的结构承重墙，底下的商业就不能用了，所以这种的体量的组合是不能互相之间结构上造成商业的不便，造成商业价值的减弱，如果我把进商场的门口和进高档公寓摆在一起，谁去住高档的公寓？因为城市综合体不可能只服务它居住在里面的人群或者是上班的人群，所以它还是必须造城市的中心，另外来讲，从商业组合价值上面，如果我们把万豪摆在一个最热闹的角度，放在最好的地方，结果不但没有办法造成高档的环境的入口，而且对于商业的价值又是减低，所以在商业功能的组合上面，这些都是最重要的规划考虑的因素。 从交通上面，地铁门口进来是商业最有价值的，你总不会放一个高档住宅公寓的入口，所以我觉得从这个角度来看，因为事实上可能还有更多的一些考虑因素，但是总而言之，我们在这做城市综合体的时候是希望创造更高的价值，而且这个价值是在这个地方做其他功能用处是没办法单一达到的，所以城市综合体在目前看来有一点点泛滥的状况之下，这是一个非常重要的因素，不是做城市综合体就是高价值的成功项目的保证，而是你在整体的业态组合，如果你把沃尔玛、家乐福、高档公寓这是永远不能组合在一起的，所以业态方面也要根据地理位置，怎么做最好的组合关系。 我前一阵遇到我们的一个开发商，他在山西阳泉盖了一个50平米的商业，当时找策划公司没有人理他，打电话给沃尔玛也没有人理它，都认为是不可能的，这就是说如何适当的组合、适当的安排，然后创造最好的价值。不管是对于开发商、买物业的人来说都是最好的组合。 我们从进入中国18年做设计以来，早期的住宅、单一的住宅、外销公寓一直到最近的综合，这也是综合发展的很好的方向，也是在设计上面很好的组合，所以总共来说，它对于人不需要每天开车，早期的北京是非常的不方便的，随便买生活必需品都要坐车出去，但是现在的城市综合体出现，让这类情况有所改善，也创造了很多的高价值，最新的例子就是星光的例子，在发电厂的旁边创造了一个北京的新的例子。 【主持人】：李总刚才表达了非常好的观点，现代城市如何低碳、环保，就是城市综合体顺应了目前的消费趋势，要真正打造一个好的城市综合体，李总实际上在刚才的观念里面表达了这么一个观点，一个就是功能综合、业态配比，交通分流，也就是说如果我们的功能很综合，但是我们的交通不分流，我们的业态不是协调的，也可能城市综合体也就不能满足现代人的生活方式，我们感谢李总。 我们今天的嘉宾里面也请来了万豪集团专门做高端酒店的潘总，我们知道像万达的城市综合体都有一些高星级的酒店，万豪这么一个知名的高星级酒店，在选址、运营方面首先考虑的是城市综合体，你们在选址方面如何就城市综合体，如何把握选址的需求？
【 潘小科】：谢谢，其实这两天我一直在反思一个问题，从大会到小会到论坛，其实提到酒店的非常少，其实我一年能够飞20万公里，为什么大家在这儿提的很少？可能酒店的业态对大家来说还是有一点距离，有点点神秘，因为毕竟我们的客户群面对的是流动人口而不是常驻人口，就这一点就决定了我们的定位和选址，我们这些管理公司在国内都是品牌组合，有高端的，有低端的，不同的品牌我们进入什么样的市场，去什么样的位置，这就是不同的决策了。我们在选择城市的时候，首先会看它的城市经济体量和人口数量以及外资投资规模以及外来旅行者的到达人次，在过去的10-15年，国外入境的游客90%都集中在环渤海区域、长三角、珠三角、海南岛这几个区域，也就是一线品牌都进入到这些市场。 刚刚说了大的宏观的环境，因为特同品牌代表不同的投资，比如说我们五星级投资一个平米是1.2万，四星级差投资一个平米是7000块钱，在这种宗旨的指导下，我们就选择从事基本的原理，到了一个城市内部以后，我们高端一线的品牌一定是在城市中心，最明显的一个例子就是北京的东方广场君越，现在他在城市里面做的还是非常领先的，大家非常清楚，它是八面来风，是城市的中心，这代表进入城市的时候，对于不同的品牌，我们又会放在什么位置，这完全是由市场和客人决定的，越是高端的客人，越对距离的敏感度越大，我们把高端的品牌放在客人最愿意去的地方，也就是我们CBD或者是写字楼集中的地方，这个和零售、住宅不完全一样的，因为我们压向的客户群是一个流动的客户。 说到城市综合体项目，我再补充几句，接着刚才李总讲的话，是用四个字比较，我们做酒店，我们希望是门当户对，可能这个不是太好听，但是我们放品牌的时候，一定考虑我们周边的邻居是谁，这个是客户群的群聚效应，就是相互共赢，才可以创造商业氛围。 说到体量规模，这个其实根据不同的酒店品牌是完全不一样的，但是一个宗旨，酒店的行业是非常市场化的，不管业主多有钱，哪怕未来准备多少现金去赔，但是一定是客人说了算，他愿意出多少房价，所以你的体量是根据市场的客户需求决定的。 还有交通贡献和功能的相互匹配的问题，李总讲的非常对，包括商业价值的最大化，这个我们也是会替业主考虑因素，我们会把宴会厅放在群楼的最顶层。另外一个，从展示性来讲，刚刚李总讲了零售和酒店，如果遇到写字楼和酒店，我们一般会希望业主优先考虑酒店，因为到了晚上，写字楼是黑的了，酒店就是灯火通明，对于这个问题，就先回答到这里，谢谢。 【主持人】：潘总刚刚讲了八个字“门当户对、客群一致”。我想这个在整个招商方面，是一个核心吧，今天我们的嘉宾还有一位王总，他在中国的零售商业来讲，也是一个领军人物，北京的赛特非常有名，也是中国的高端百货的代表，今天王总也来了，我想王总能不能从零售商业的角度，我们来谈谈城市综合体的一种把握？
【王辛民】：我更多的时间是在从事高端百货的运营管理，我想简单的回顾一下中国零售业的发展，粗略的分这么几个阶段，从90年代初到现在20年的时间，是我把它定位是金百货时代，在这个时代，发展的速度非常迅猛，一个是高端百货像雨后春笋一样，无论是数量、质量，我们用20年的时间做完了国外100年的发展历程，这20年里面，以百货业为代表的各种商业，比如超市、大卖场，我们都知道超市在80年代不叫超市，大家对超市都很陌生，但是这十几年，中国的大型超市、大型卖场已经有立足之地了。 第三个阶段就是近十年的时间，中国的大型的购物中心shopping mall也是发展的非常快，最新的就是城市综合体，放在这么高的位置上，我想一定是有它的规律。 第二层意思，我想讲城市综合体既然这么热，那就说明有着它存在的规律和它的条件，我不想多展开，我想至少有两点： 第一，我们中国的这种城市综合体在亚洲比较多，城市综合体我觉得第一个从目前的经济环境来看，可以最大限度的发挥土地和房子的价值，这种业态我个人的观点，在未来中国这样一个经济发展形势下，特别是“十二五”规划，中国的城镇化的发展指标，人民收入占GDP的比重也是非常低的，而在未来的五年间，按照“十二五”规划定下的指标，我们中国这两天城镇化，一个是GDP的发展，是一个非常重要的战略，所以对我们中国的市场，我多次讲过，中国的消费市场世界上可能最大的，也是最后的一个市场，不讲奢侈品了，就讲讲咱们中国自身的商业发展，我觉得作为中国的发展，包括中国二三线城市，就是我们的地级城市。县级的城市也有很发达的，像中山等等，绝大多数的县级城市商业都有非常非常多的品牌。 趁势综合体又是这么好的一个业态，也是一个最有生命力的新型的复合型的商业业态，当然现在还建议学者专家也很好的研究一下购物中心的这些关系。 第二点，它可以最大程度的满足我们正在快速发展的人们的生活方式，人们的消费方式，以及城市建设，这不是三两句话能讲得清的。那么第二层意思，我们中国的国情决定着我们中国的经济发展状况，我记得非常清楚，1996年的时候，中国的商业过剩了，很多的大上上倒毙，前几年购物中心热的时候，我也非常担心，我没有确切的数字统计，但是根据我这样的感觉，中国的购物中心真正成功的大概我想也就是有三分之一。 第一，国家的宏观方面应该要建多少城市综合体？城市综合体要建多大的规划？ 第二，我们的这些投资者、开发商们一定要慎重的的考虑。 第三，城市综合体的建设能力、经营管理要加强。 【主持人】：刚才王总实际上在他结合百货的过程当中，谈到了城市综合体的“三最”，第一是最大限度的发挥了土地的价值和房地产的投资价值。 第二，应该说最能满足现代城市的综合和需要。 第三，最有生命力的商业业态。 我要和大家一起讨论的问题，现在整个中国的城市综合体，从城市的经营者、管理者、规划者投资经营者一拥而上，政府应该从环境层面做一些政策性的引导，第二，开发商不能简单的考虑投资价值，更重要的是考虑招商、运营的问题，我觉得这个问题提的很好，王总刚才谈了这个问题，我们时间的关系，就请其他的嘉宾我们大家用最简短的语言，目前中国各个大城市、各个开发商的城市综合体给浇点水，让政府从宏观层面改进一下，让开发商在宏观层面改进一下，业态很好，但是毕竟它是新生事物的发展方向，我们不能盲目投资，我们不能造成资源的浪费和投资的失误，我们就这个问题和嘉宾简单的交流一下。 我想这个题目先交给呼和浩特的李主任，你们在这方面很有一些经验，李主任，您简单的说一下。 【李岳清】：还是用小平同志那句话，资本主义是一种计划的，社会主义应该有市场的，在我们国家搞的很多方面，应该有政府的两只手，一定要强化政府这只手，包括人大的立法。 据我所知，像上海、大连、包括青岛都有所谓的人大立法，搞这些大型的城市的公用性的建筑，没有政府强有力的影响力，真会出事，这是一个观点。 另外一个，很多城市据我所知，建设一些大的商业设施的时候，缺一个行政手段，比如呼和浩特，就是搞60万平米的城市综合体，北京有，比如说多少平方公里大型商业的设施，建够了就不能建了，实际上据我所知，很多的城市没有硬性要求，最后规划也可以出规划，建委也有许可证，也就是什么是科学发展观？就是大干快上的时候，一定要像包括西方资本主义国家学习。 【徐敏】：这是一个老问题，商业主管部门在网点建设的管理，实际上处于弱势群体，因为在建设投资方面，我们也做了很大的努力，出台了商业网点的管理办法，但是这个办法推行的力度、难度都很困难。 商业综合体比一般的网点更困难，不仅仅是商业功能的平台，包括酒店、办公楼、包括其他的设施可能不是一个商业主管部门能够主宰的，所以这一点简单的说一下，希望地方政府在建设城市商业综合体的时候，能够加强对商业主管部门的沟通，同时多听听业内专家特别是市场调研的决策的要求，这一点我想我们要想西方学习，我补充说一句，我刚从贵州回来，所有的大型的设施，包括工业都是有很好的可行性研究，可大量的资金投入以后，但是好像在中国商业好像谁都能拍板，谁都觉得很简单，所以决策的整个过程是非常草率的，包括一些商业地产，你说建多大就建多大，建完之后再想办法，由于体量特别大，经营南对也大，所以遵循商业的规则，多搞一些决策的咨询，我想会好一些。 【潘小科】：我就两个观点，第一个就是因为现在中国的城市化程度，因为数据像美国一千人平均客房数量是16间，目前中国是0.7间，酒店的行业还大有可为，这个必须跟中国的城市化节奏相把握，一定要把握好节奏。 第二，现在我们遇到很多的项目，开发商是“被酒店”，不管是政府决策者还是开发者，我们都要避免“被酒店”的现象。 【周燕】：我简单归纳成三点，我觉得造商业或者是城市综合体，首先要符合消费心理学、消费行为学的观点，要从这个出发。通俗点说，是要为人民服务的，所以不要太自我，首先是要他我，我们的客户群、我们的商家到底需要什么，而不是说我开发商需要什么。所以我觉得首先要遵循这样一点，政府也好、开发商也好，都不要太自我了。 第二，我是觉得现在的消费方式出现了问题，出现了转变，我觉得可能未来我们的消费主力是七零、八零、九零后，他们是很大的消费群体，他们的消费方式已经发生了转变，我记得互联网、淘宝网等所有的团购，其实很多的不到场消费已经发生了，而且我觉得占的比重会越来越大，所以将来我们的城市综合体要更多的考虑这些无法替代的必须到场的消费，如果举例来说，像文娱活动、餐饮我觉得应该往这方面拓展，所有能够通过网上，比如我们大家知道电话直销、电视直销等等，京东商城等等都上市了，所以我给大家在将来的消费方式转变上提一个醒。 正是因为到场和不到场的区别，所以我觉得未来两点占据我们的生活，就是眼球经济和体验经济，因为眼球经济就是展示的方式。 另外最后我想说，我们现在所有做商业、城市综合体的流程是倒的，我们先从规划设计开始，在走招商，事实应该是先从功能策划定位开始，把策划搞完了，把客户群定位好了，然后工程怎么根据这个要求来做，否则我觉得前期定完了，后面招商运营能力，那么哪怕是天使也救不活了。 【主持人】：应该说讲的很好，讲了城市综合体的建设流程，应该是从策划、定位开始的，再到招商，策划定位招商先行。 【李文】：中国的经济发展提供了很多的机会，是在不断的向上提升，刚刚提到市级城市的例子都已经开始萌发出商业的机会，所以大家应该好好把握的机会做出更有价值的城市综合体，这样对于城市能够创造一个新的休闲购物、居住、办公的中心，也能够成为一个新的社会的凝聚的力量，所以在这上面希望各级再从各个角度组合、设计规划、城市发展可以替中国给世界开出更好的一些例子，不会像美国主要的城市中心到了晚上都是死城，成了犯罪的温床，所以我觉得这上面有一个更好的前景，要注意整体的惯性。 【李岳清】：有人讲，电子商务会不会大面积的冲击我们的城市综合体？一定要意识到电子商务是一种大局，好像是去年还是前年的阿里巴巴的交易额是4000亿，不可想象互联网会做的这么大，恐怕我们的购物中心从我们的这些店，恐怕有一些转型，这个转型的速度可能是1-2年就要转型，不像传统的赛特等这样的，因为我逛商场不多，感觉视觉的冲击力、商品的感觉是不太一样的，我记得在20多年前，有一本书，随着高清电视的出现，电影院会关门，实际上他讲这个我不认同这个观点，随着电子商务的出现，挑战我们的城市综合体包括其他商业，怎么转？一个是体验式的购物，还有一个就是建筑的科学性，更多的像一个事情转化，留住人，因为购物不完全是物质形态和化学形态的东西，更多的是文化形态和精神形态的东西，我们的城市综合体，包括店面、酒店一定要由熟变生，要感觉不一样，我觉得这是城市综合体的生命所在，一定意义上，克隆成功等于失败。 【主持人】：今天我们用简短的时候，讨论了一下城市综合体的问题，我们业内人士普遍认为城市综合体建设规划容易，但是真正难在后期，刚刚大家提了很多有意的建议，希望今天的对话，可以让我们的城市综合体的发展，能有所帮助，非常感谢。中国规划网青岛4月1日电 (责任编辑：白雪松) |
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