2010年的福州，正在被城市综合体包围。在刚刚落幕的9·8投洽会上，又有海西塔商业广场、白湖亭特易购等5个城市综合体项目签约落地。

　　据记者不完全统计，目前福州市规划、在建的城市综合体项目已超过15个。一年来急剧升温的城市综合体开发热潮，究竟是集体狂欢，还是昙花一现？雨后春笋般崛起的城市综合体，又将给榕城房企带来怎样的机遇与挑战？记者采访多位业内专家，就这一热点话题展开探讨。

　　9·8投洽会 福州又签约5个城市综合体

　　第十四届中国国际投资贸易洽谈会刚于上周闭幕，而本届9·8投洽会的亮点之一，就是大型城市综合体项目的签约量超过历年水平。包括海西塔商业广场、白湖亭特易购、新天地商贸、红星美凯龙、北京居然之家君临盛世茶亭等5个城市综合体项目成功签约，落户福州。

　　其中，由台湾兴富发建设公司、厦门禹洲集团等公司投资建设的海西塔商业广场项目，将在福州市仓山区海峡国际会展中心前西南方商业区地块征地约700亩。项目拟投资12亿美元，建设融商务办公楼、餐饮区、娱乐休闲购物、生态公园、海西地标塔、高档酒店和住宅区等为一体的商业广场。

　　事实上，自去年7月福州金融街万达广场成为“福州首个大型城市综合体”之后，福州城市综合体的开发潮急剧升温。8月6日，仓山万达广场奠基，万达集团豪掷60亿元，打造60万平方米的福州在建规模最大城市综合体。同位于浦上大道的特易购金山店将于明年1月正式开业。另一座大型城市综合体——仓山红星美凯龙家居广场也计划于2012年6月建成。

　　与此同时，在晋安区、马尾区、闽侯南通等非传统商圈区域，新一代宝龙城市广场、东方新天地、SM城市广场、海西国际物流商贸城、海西奥特莱斯等项目也正在不断加快建设进度。据记者初步统计，未来三年内，福州至少将新增15个大规模、大体量、全业态的城市综合体项目。

　　福州规划与在建的城市综合体项目(部分)

　　项目名称 所处区域 最新动态

　　仓山万达广场 仓山区 已开工，力争2012年竣工

　　海西塔商业广场 仓山区 在9·8投洽会上成功签约

　　金山特易购 仓山区 9月份竣工，明年1月开业

　　仓山红星美凯龙家居广场 仓山区 力争9月动工，计划2012年6月建成

　　海西国际物流商贸城 仓山区 国庆前动工，计划2013年10月竣工

　　白湖亭特易购项目 仓山区 选址仓山六一南路原铅笔厂地块

　　大润发商业购物广场 仓山区 力争今年底前落实土地 福州金融街万达广场 台江区 预计年底前开业

　　北江滨商务区 台江区 8月24日四幅地块成功拍卖

　　SM城市广场 晋安区 争取年底前动建

　　新一代宝龙城市广场 晋安区 拟选址岳峰镇化工路以北、连江路以东地块

　　东方新天地商业广场 晋安区 拟选址福马路原国际家具城地块

　　海西奥特莱斯城市综合体 闽侯南通 年底完成前期报批工作，至2015年竣工

　　海峡汽车文化广场 马尾区 预计国庆前动工，计划2012年竣工

　　马尾快安城市综合体 马尾区 力争年内动工

　　政府推波助澜 开发商集体迎合

　　在这轮城市综合体的井喷放量中，不可忽视的是政府的推波助澜。在采访过程中，更有开发商直言，这波城市综合体的热潮，真正唱主角的其实是地方政府。

　　利益上的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。“城市综合体的开发建设，在提升区域土地价值、拉动就业和提高税收、提升城市形象等方面，都将起到不容忽视的作用。”申发置业总经理罗新表示。

　　正如商业地产领军企业万达集团，其商业地产模式能在全国高速复制，就在于其独一无二的城市综合体开发模式成为各地政府“筑巢引凤”的重要对象。福州金融街万达广场和仓山万达广场的崛起，带动了周边区域和地块价值的提升，的确让政府尝到了甜头。

　　值得留意的是，这波城市综合体开发大多成为大福州新城区开发配备的主体。在政府各项优惠政策的推动下，开发商也“乐此不疲”。“和政府合作的综合体项目，土地价格往往比较低，利润空间相当可观。”这已经是业界的普遍共识。

　　加上当下，政策对住宅市场持续调控，让住宅市场上涨的空间有限，未来，住宅市场能否持续上涨，开发商心里都没有一个绝对肯定的答案。而早在本次新政出台之前，国内部分主流开发商早已将发展战略锁定于商业领域。资料显示，自去年年底以来，为了赶商业地产这个“蜜月期”，包括万科、华润、首创、合生等知名住宅开发商，都纷纷加紧了在全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。

　　不可否认，在政府推波助澜、开发商集体迎合之下，这波城市综合体的开发建设必将成为未来3-5年福州商业地产角逐的焦点。

　　单中心→多中心

　　挑战大福州的消化力？

　　是否过剩

　　一座又一座城市综合体拔地而起，在革新城市(北京)面貌的同时，也严重挑战着福州城市的消化能力。 至今为止，福州已建、在建和拟建的大型城市综合体保守估计已超过15个，其中多个项目的商业面积都在20万平方米以上。采访中，不少业内人士都对这些大体量商业扎堆的情况表示担忧。

　　世欧地产营销总监苏小斌分析，城市综合体“以点带面”地辐射周边地区，确实有助于推动福州改变原有的“单中心”城市发展模式，向“多中心”格局发展。然而，他也指出，“城市综合体项目开发需要较长的培育期，也需要合理规划和政策扶持。”在他看来，目前新规划的城市综合体大都分布在晋安、仓山，甚至马尾、闽侯等非传统商业区域。而城市综合体在新区大量过早涌入，很可能会缺乏相应的需求和人口支撑。

　　和信投资执行董事李日强则对福州商业项目的发展前景有充足的信心，他认为，尤其在海西建设的大背景下，福州的城市容量和辐射范围正在不断扩大。“福州民间资本雄厚，市民消费能力很强，未来城市发展潜力巨大，这正是越来越多大鳄争相投资福州的原因。”

　　住宅→商业

　　多元化成房企发展趋势？

　　转型之困

　　开发城市综合体是“后调控时代”许多房企的共同选择，除了万科、万达、世茂等全国地产大鳄，中庚、福晟、正祥等本土开发商今年也纷纷试水商业地产，尝试涉足酒店业、写字楼、商铺等领域进行多元化开发。

　　为此，李日强指出，“新政下开发商的经营模式面临转型，不再是单纯依靠住宅、土地增值就能盈利，而是住宅与商业相结合，具备综合开发能力的产品运营商才能在未来的市场竞争中占据主动权。”

　　中庚集团执行总裁黄海雄坦言，酒店、写字楼等持有型物业是长期资产投资，在住宅市场不稳定的情况下，多元化开发有助于让企业获得抵御风险的能力，也是企业未来争取上市所必需的资产储备。“然而，商业与住宅不同，前期需要投入大量资金，而且回笼较慢，因此对房企而言也是一种挑战。”

　　显然，操作城市综合体项目将考验开发商的资金实力、资源整合能力和统筹多业态的运营能力等。业内人士指出，“资金、人才、专业程度不足是当前许多综合体发展的通病。”目前，福州城市综合体的开发仍在起步阶段，许多企业都缺乏成熟的操作经验，介入之前应尽量做好充足准备，避免盲目跟风。

　　同质化→差异化

　　项目扎堆，如何脱颖而出？

　　怎样突围

　　城市综合体遍地开花，根据国务院发展研究中心企业所等机构对2003年以来建成或在建的100个新建筑综合体的研究表明，65%的建筑综合体都具有居住、商业、酒店、办公四大基本功能，同质化竞争异常严重。

　　如何在众多城市综合体中脱颖而出？业内人士分析，差异化定位是关键。 苏小斌指出，“每一个城市综合体都应该有其独特的主题理念，应根据不同区域消费者的特点和文化特质，确定该城市综合体的主题定位。”他认为，城市综合体项目的前期规划非常重要，必须对项目周边情况、所处区域价值、商业发达程度、居民购买力及消费习惯等进行深入研究，结合自身项目的特点做出恰当的规划。

　　黄海雄也认可差异化定位的重要性，据他透露，中庚位于海峡会展岛的酒店项目将开辟专用游艇码头，引进豪华游艇，定位为福州最大、最高端的商务休闲型超星级酒店。“虽然竞争激烈，但只要找准了定位就有我们的市场。”

　　业内人士林先生补充说，毕竟不是每个城市综合体项目都像万达一样拥有稳定的客户群，“万达是订单式地产，能做到开铺即满员，而其他城市综合体如何形成特色，吸引人气，是必须研究的问题。尤其是一些处于城市近远郊的项目，更要在业态的定位及商家的引入上做好规划，才能避免空置率过高。”（东南快报 金艳 李婷）中国规划网福州9月18日电