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城市规划先行带动西城腾飞 昆明现翻天覆地变化

时间:2010-07-25 11:36来源:未知 作者:金芳芳

    一名城市规划师说过,当一个城市发展到一定程度,它一定将迎来几何式的、跨越式的发展。的确如此,城市化进程的加速,不仅是繁荣了城市本身,更将扩大原来的生活半径,丰富城市版图的构成。天时,地利,人和之下,西市区,凭借优秀的生态、人文环境,众多知名品牌房企的西进留驻,加快它走向品质时代的步伐。如果把它的发展放大五年,我们的眼光,将不仅仅局限于一个区域,而是一座“西城”。

 

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    经过多年的沉淀和近几年突飞猛进的建设,西城已经驶上发展快车道,出现了翻天覆地的变化,涌现出多个品牌小区。本报记者 党建为摄

    时代巨变  西城重生

    曼哈顿的上东区,上海的浦东新区,天津的滨海新区,无论是文化、财富、精英的聚集地,还是行政中心、经济引擎、新兴产业集群、宜居新城的布局所在,与城市版图的不停更新换代是分不开的。昆明西市区,经过几年的发展,已成为城市战略发展主战场之一。几年间的裂变成长,让西市区不仅拥有金牌教育环境、快速交通路网、生活购物商圈、省市重点医疗机构、高品质休闲运动场所等优质配套。在城市改革的变迁之中,凭借明朗而宏伟的城市规划、良好的环境,西市区成为整个昆明炙手可热的高尚居住中心,一座未来的宜居之城。

    相较于发展较快的南市区及北市区来说,5年前的西市区无论是从交通还是区域配套上还是居住环境上,都慢了好几拍。可是,就是这好几拍,却让区域的基础设施建设,从规划至落成,显得更为成熟、理性。

    2008年,昆明市对《昆明城市总体规划修编方案(2008-2020年)》进行了公示。此次昆明未来12年的城市总体规划,明确提出昆明中心城区由现昆明主城、呈贡新城、空港经济区组成。同时,以“三城”与东、西、南、北各大板块共同构建一个板块与城市的大界面,拉大城市整体框架。今后,昆明东、西、南、北各大片区及周边区域,将会成为昆明城市核心功能的拓展区域,成为产业发展的重要支撑和承接经济、人口转移的重要载体。于是,昆明主城区范围内的西城这一概念有了一个清晰的认识。

    “从现代新昆明建设的角度上来看,2003年,昆明提出的‘西城’概念是指昆阳到海口新城这一区域,非现在传统意义上的西市区。2007 年,昆明提出了大西市区的概念,涵盖了以温泉为特色的安宁片区。 而到了2008年,昆明市对城市总体规划修编方案(2008-2020年)进行了公示,再次把现在的西市区划分为三大块,第一大块从西二环一直到马街(春雨路),这一板块是西市区房地产开发最早的,比如最早的梁源小区等;第二块从春雨路、人民西路延长线到昆瑞公路。时下,这一区域聚集了百大国际花园等品质项目;第三个板块则是以高新区为圆心的区域。从2008年以来它就受到各开发商的热捧。时下,区域中聚集了经典壹城、朝花曦拾、甲壳城市等项目。去年4月,《昆明主城建筑高度控制规划方案》亮相,昆明主城提出规划建设”一主三次“CBD区域,西市副中心区(次CBD)的地位首次被确定。从政府对于西市区的基础建设以及轻轨线路的布点设计来看, 未来的西市区将是一大新兴的置业板块。入住人群的增多以及交通、居住环境的完善,让它具备‘城’的形态,一定意义上说,它将会成为昆明的西城。”昆明田野房地产咨询有限公司数据中心数据分析师陈亮表示。

    城市副中心区定位确定  西城开始质变

    相比北市区、南市区的开发时间和开发规模,西市区显然相对滞后,其原因主要是片区内的产业布局对居住的影响。去年4月,《昆明主城建筑高度控制规划方案》亮相,昆明主城提出规划建设“一主三次”CBD区域,西市副中心区(次CBD)的地位首次被确定,昆明对各大片区的传统认知,应该要有所改变了。西城,这一概念由此开始萌生。

    三年前,相比起北城地产开发的根深叶茂、南城地产开发得如火如荼, “城市东扩”口号下东城开发热度的升温,昆明的西城,似乎还在酣睡之中。其区域内的梁源小区和丰宁小区等较早开发的项目,无论是品质还是居住价值都已经远远落后于现在的标准。城市副中心区定位的确定,让西城面临着新的机遇及挑战。  众所周知,衡量一个地区的价值,不是以它现今拥有多少绿化、多少交通、多少配套来判断的,而是应该综合考量其发展速率和未来的前景。作为昆明楼市名副其实的“人居新大陆”, “高新板块”已经只能是对今天西城的一个小小注解。不用怀疑,昆明未来12年规划对西城的定位成为了“人居新大陆”的核心源动力。今后西城将在“昆明高新技术产业开发区”的产业规划定位基础上,逐渐形成一个辐射周边区域的区级商业副中心。

    “早年的城市格局让西城从起步之初就落在了其他区城的后面,时间一长,竟然被不少人所‘嫌弃’甚至敬而远之。以前,昆明人买房的地段,主要集中在生活配套齐全的南市区及北市区。西城一度成为房地产开发的空白地段。”西城一开发商向记者表示,如今的西城,不仅市政基础设施完善,也有了西市副中心区(次CBD)的地位首次确定,因此,西城的地位将随着城市规划的变革,得到重新认真审视的机会。

    的确如此,今日的西城已非昔日西城。众多知名品牌房企的西进留驻,则加快了西城走向品质时代的步伐。丰富的土地资源储备和品牌地产的云集成为西城未来发展的助推力。在昆明南、北片区居住价值先后被公众认可之后,起点相对较低的西城已经成为最具潜力和上升空间的价值洼地。

    “今后的西城可能会比现在的北市区更加漂亮,更加宜居。”一城市规划设计师向记者表示,围绕未来12年昆明的城市规划,原来以工业、高新科技园区为主的西城产业格局将会改变。

    城市就像一个人,总会一天天长大,从而给城市注入新的活力。西城辖区范围内47条骨干路网建设的启动,加上一系列软硬件配套的成熟、多个地产项目的遍地开花,让它未来的经济价值及投资价值令人期待。一旦现有的多个城中村项目呈现出来,其庞大的商业体量给予区域经济的提升及带动性,将使西城成为继滇池、北市区后的又一宜居之地。

    A市政配套完善人居环境更美好

    众所周知,一个城市的经济崛起,首要是交通,其次是产业链条的形成,再次是产业集群聚集,最后是特色产业的国际化接轨。事实让我们看到,近几年来,昆明西城大刀阔斧的交通改造,让西城开始步入一条快速发展的轨道中来。

    B交通网络四通八达

    时下的西城,拥有着畅通无阻的西二环,它与北二环、南二环的快速连接,将昆明西城与北城、南城实现空间格局上的串联,三大城市版图的快捷交通通道全面打开,这就是西城的优质出行线。人民路、海源路、学府路、黄土坡立交桥等10条城市宽敞路网,保障出行畅通无阻;20余条快速公交车路线通达昆明城市东西南北中各个角落,保证便捷顺畅的交通。再加上未来几年后,西城区内高速飞驰的轻轨……交通,改变着西城的版图和发展,让每个区域间融合度大大提升。

    C居住品质提升

    西城,拥有着数个绿化广场,丰盈绿色为生活作底。从西山区碧鸡广场到高新时代广场,再到高新区管委会近45000平方米的绿化广场,源源不断的绿色外衣为西城装点出自然的生态环境,大大小小的绿化广场如翡翠般点缀在这片希望的土地上。行走其中,精致美观的园林小品成为眼中赏心悦目的美景;立体交错的绿色植物鲜氧四溢,活力不断。洋溢绿色生机的绿化广场,多个新建楼盘的社区绿化与公共绿化交融渗透,形成广袤、丰盈的绿网,为整个区域提升鲜氧指数。

    D优质教育资源集中

    昆明的多个好学校都集中在西城。师大附中、师大附二中、高新双语小学、高新第一小学、高新一中、西山区一中、昆十四中、昆明医学院海源学院、云南师范大学商学院、昆明理工大学津桥学院等20所名校汇聚,学院气息浓重。优质的教育资源,也成为众多开发商争抢的开发区域。自2008年开始,西城逐渐开始占领楼市的主导地位:经典壹城、朝花曦拾、甲壳城市、都市春天、森林湖等大批优秀楼盘开始涌现,旺盛的人气形成西城成熟、丰富的人文环境。

    E“置业西城”成趋势

    一个区域独占两条轻轨,又拥有着众多优势的教育资源及立体交通优势,实属难得。也难怪政府对于西城片区寄予城市副中心的厚望。而这个发展空间庞大的区域,由此也占据了现代新昆明建设中主战场中的一角。此外,从最新的昆明城市总体规划来看,西城区大量的工业用地经过规划调整改变了用地性质,大规模地转为城市化建设,这是政府这只有形的手在拉动。而从市场这只无形的手来看,近两年西城开发的房地产均有商业配套作为产品附加值,产品形式也渐趋多样化,西城正朝着一个崭新的方向大步迈进。 “置业西城”,或许将成为未来昆明楼市中最具有吸引力的一个缩写词。

    从被低估到厚积薄发

    西城迎来破茧成蝶的蜕变

    纵观昆明的地产发展脉落,不难发现,昆明的南、北片区是当之无愧的先头部队,而东、西片区,则相对滞后缓慢。城市化进程的加速,给昆明各个区域提供了一个良好的质变机会。于是,二环快速交通来了,城中村改造来了,以商业为主打的各个城市综合体项目奔涌而上。在南、北片区频繁上演的旧城换新颜的故事中,西城早就坐不住了。手握因为发展滞后而保留下来的大量可开发土地资源和更大的房价弹性空间,西城在崭新规划的护航下,迎来新一轮的开发热潮。

    如今的昆明西城,正经历着“从价值被低估到厚积薄发”破茧成蝶般的蜕变。

    我们可以想象,随着其多条城市道路的落成、大型项目的上马、土地供应的放大,昆明楼市向西扩展的步伐越来越快。森林湖、中晟溪城、都市春天、朝花曦拾、经典壹城……一个个品质楼盘,在提升西城人居品质的同时也为这片“人居新大陆”留下了诸多的悬念。  本报记者 虞静

    高端访谈

    西城魅力初显  房价上涨成必然

    五年前,很多昆明人还没有想到西城置业。因为那时候它只是一个企业集中的区域,商业业态较为单一,生活配套不够成熟。现在,说到西城,很多昆明人已经熟知,并开始在那买房。因为,如今的西城,拥有昆明市为数不多的优质教育资源和较好的物业性价比。那么,城市化进程的快速发展,让未来的西城有着怎样的价值点及变化呢?

    本期访谈,本报记者邀请了云南省住房和城乡建设厅总规划师韩先成 ﹑云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪两位业内人士为你全新解读西城价值所在。

    云南信息报:西城概念的提出,缘于什么样的契机及城市发展需要?政府对于此区域未来五年或十年的规划定位如何?

    王詠雪:城市化进程的加速需要昆明对各区域的城市功能进行详细定位。目前来看,西城概念的提出,是城市化进程发展到一定阶段的产物,它的出现,对于区域内的产业定位更为清晰,避免在城市建设中再走弯路。从现在政府对于西市区的规划来看,不出五年,它或将成为昆明的又一城市副中心,即“西城”。

    韩先成:西城概念的提出缘于昆明“一湖四环”和“一湖四片”的城市发展新思路。2003年左右,昆明确立以滇池为中心,构建“一湖四片”昆明城市区,提出向南发展的规划,继而出现南城、北城、东城以及西城之说。新昆明建设中的西城指昆阳到海口新城,非现在传统意义上的西市区。如今,昆明市把西市区作为城市副中心来打造,它涵盖了五华区、高新区以及西山区的部分区域。未来的这一片区,将不是一个小区域的概念, 而是一个城市功能区的概念。

    云南信息报:近几年,西城发生了翻天覆地的变化, 区域内大量的房地产开发及城中村改造启动,会为此区域带来怎样的价值变化?

    王詠雪:众多地产项目的启动及落成,不仅弥补了片区内商业配套的现实,也促进了片区经济的提升,为此区域的业主提供了居住环境。当然,一定区域内的商业氛围浓郁,房价上涨也是必然的。

    韩先成:传统意义上的西市区随着大量的城中村改造项目的启动,其基础配套设施、公共设施、医疗、服务、教育等配套设施将会大大改善。今后该区域的居住品质也会明显的提高,人居环境和区域价值也会随之提升。

    云南信息报:西城发展中,还存在哪些方面的问题?比如地产方面的或是城市规划上的,又或是交通上的?应该如何改善?

    王詠雪:今年以来有多个城市综合体项目在西城启动,很多都打着“CBD”概念,商业体量庞大。这就需要开发商在业态定位及招商上避免同质化的问题。同时,多条道路的启动建设,应该注意把眼光放长至少15年,避免道路出现多次重复建设。

    韩先成:目前西城发展的问题主要有三方面。其一公共服务配套还不够完善;其二,交通体系不够健全,主要是以车为本,缺乏对人的关怀;其三,市民休闲广场较少。要解决以上问题,需政府牵头协调,对地产项目的规划做好审核监督,让项目的规划更加适应城市化进程的发展。

    云南信息报:是否能为我们描绘一下,你心目中未来西城的面貌?

    王詠雪:道路宽阔,空气清新,高楼大厦掩映在绿树之间,人们在这儿安居乐业,其乐融融。

    韩先成:随着城中村项目的启动,今后西城的发展将越来越好。未来的西城应该是公共配套设施健全,医疗、教育配套完善,交通通行度极好,居住品质较高的区域。记者 虞静 金芳芳

点睛之笔
    西市区:由区域向“城”转变

    俞伟:昆明启鸿房地产开发有限公司常务副总经理

    过去,昆明城区受不均衡发展的影响,以前的西市区给人距离城市中心较远,没有配套,没有舒适的生活区,除了工厂就是农村等不好的印象。但实际上从昆明整个版图来看,西市区距离小西门市中心一带并不远,在不堵车的情况下,从西山区政府到小西门实际车程也只需15分钟左右。近几年来,随着房地产项目的开发,该片区的生活配套越来越完善,整个片区的居住品质也得以提高。交通方面,基础设施的规划比较完善。别的区域是先开发,后修路,但西区却是先修路,后开发,交通规划非常到位。工业区外迁也使得西边居住环境大大改善。随着这一区域商业的成熟,居住品质的上升,这一区域必将实现由区域向“城”的质变。

    城中村改造提升片区房价

    布存发:云南经典房地产开发有限公司总经理

    过去,西区的城市形象、居住品质都较为落后,但从2005年以后,随着西城土地放量的增加,大量房地产项目涌入,提升了西城的居住品质和生活配套。目前该区域已属于半成熟状态,今年该片区多个城中村改造项目中庞大的商业体量,会极大程度的提升片区的整体价值,吸引更多的人来此置业及投资。而各个项目引进的品牌商家所具有的带动性作用,不仅能满足片区居民的生活所需,也能让西城原来商业匮乏的现状得以缓解。


    有了人气再加上市政规划的利好,西城的房价将不是现在这个水平。记者 虞静 金芳芳

    考问

    梳理用地性质三区协调发展

    昆明理工大学建筑工程学院教研室主任  邓晓盈

    从城市规划的演进过程来看,西城经历了以下几个发展阶段:5年以前的西城,只能算是“西市区”,它属于工业、厂矿企业较为集中的区域,厂房、厂区、部分住宅小区模式持续的时间较长;后来,企业逐渐外迁,部分住宅小区开发成为主流,同时高新区开始发展,出现技术产业用房、写字楼、研发中心、现代厂房、市政道路配套;之后规划演进到进一步完善高新技术产业区,教育配套、商业用房逐步加强,围绕西南二环的建材、卖场以及西南超市沃尔玛逐渐进驻;目前的规划为城市副中心,多个城中村改造项目的上马,均以城市综合体的概念亮相。

    从城市规划的这些演进过程来看,有一个很大的特点:缺什么补什么,进驻什么再配套什么。由于西城这些丰富多样的产品规划形式,使得今后该片区无论是在做城市规划、还是控制性详规时,需注意以下几点:其一,房地产开发应该有一个明确的可持续的目标,在明确目标的基础上,由先建后规改变为先规后建;其二,工业用地性质的改变问题。由于该区域过去是厂矿、企业集中的区域,涉及到工业用地的梳理,尽管目前很多厂房、厂区向外迁出,但用地性质不改变的话,会影响房地产开发;其三,由于现在的西城涉及到三个片区,所以必须谋求三个片区的协调发展。高新区、五华区、西山区不能单枪匹马的各自发展,协调性是关键。记者 金芳芳  (中国规划网昆明7月25日电)

 

  (责任编辑:白雪松)

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