一直以来，房地产界有一个观点：由于大量刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，因此中国房价只涨不跌。2013年全国楼市开始全面下跌之后，这种观点转化为：一线楼市人口始终净流入，刚需支撑一线楼市房价只涨不跌。我们先假设这种观点是正确的，也就是一线楼市刚需永远正增长从而推动一线楼市只涨不跌。

　　根据中国妇联发起的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，我国平均结婚年龄为26岁。北京等东部发达省份结婚相对较晚，其中北京约为27~28岁。根据多项调查研究以及人们的常识可知，全国也包括北京等一线城市首套房置业业主，也就是所谓刚需，其购房的最主要目的是结婚，其首次购房年龄也均为结婚年龄附近。据光大银行与某地产公司市场研究中心发布的调查显示，北京首套房贷者平均年龄仅为27岁，与平均结婚年龄28岁高度一致，再次证明刚需买房的主要目的是结婚。再结合北京等一线城市超前购房的现实情况，本文把北京常住人口中20~29岁年龄段人群视为北京购房刚需人群（也可以继续扩到20~34岁年龄段，并不影响最终结论）。通过研究这一年龄段人群数量以及比例的变化，由此推导出北京楼市刚需数量也就是房屋需求面的变化情况，是否真如楼市多头认为的那样刚需数量只增不减，最终预判北京房价的走势。

　　根据北京市人口普查数据，2000年常住人口总数为1363万人，其中20~29岁人群（刚需人口）占常住人口总数比例约为21.5%，即293万人。2010年常住人口总数为1961万人，其中20~29岁人群占比为24%，即470万人。

　　北京市近年来人口自然增长率为4‰左右，由此可以计算出“自然增长量”。

　　用2000~2010年“累计常住人口增加量”-“累计自然增长量”=“累计外来人口增长量”。

　　根据该结果以及历年常住人口增量，可以推导出每年的“外来人口增长量”。（即下表中d项）

　　接下来，根据2000年以及2010年北京市常住人口各年龄段的占比数据以及人口总数，可以推导出从2000年~2020年，存量20~29年龄段人群的减少数量（即表格中f项“存量刚需变化情况”）。比如计算2011年~2015年，由于相对于2010年每增加了一年，就有1/5的25~30岁人群进入了30~34年龄段，相应的每年有1/5的15~20年龄段进入20~24年龄段。由此可以得出，2011年~2015年存量20~29岁人群的年均减少量为1961*（11.5%-5.5%）/5=23.5万人，对数字进行平滑处理，可以得到2011~2015年分别减少15.7、19.6、23.5、27.5、31.4万人。其他年份以此类推。

　　用“刚需净增量”-“存量刚需变化情况”，得到“新增外来人口刚需数量”。

　　从2000年~2010年，北京“累计存量刚需增加量”=“10~19岁年龄段人口总量”-“20~29岁年龄段人口总量”=（102.2+143.1）-（145.8+147.2）=-47.7万人

　　用“累计刚需增加量”-“累计存量刚需增加量”=“累计新增外来人口刚需量” =177.6-（-47.7）=225.3万人

　　用“累计新增外来人口刚需数量”/“累计外来人口增长”=225.3/525.6=42.9%，这个数字的含义是：每100个外来人口中，有42.9个是刚需人群，也就是说从2000年~2010年的十年间，20~29岁的刚需占外来人口比例为42.9%，暂时可称之为“新增外来人口刚需占比”。

　　通过“新增外来人口刚需占比”（42.9%）可以看出，北京新增外来人口主要由年轻人构成，其中20~29岁年龄段人群占比超过四成。这个结论与常识相符。因此，该结果可信。由于最近几年没有限制或者鼓励年轻人流入流出的政策出台，因此有理由相信，从2010年开始到2020年，北京20~29岁新增外来人口依旧会保持上述比例。因此，以“新增外来人口刚需占比”做为常量，根据历年来北京新增外来人口数量，即可推导出历年新增外来人口中刚需的数量。

　　根据北京市政府十三五规划，到2020年，北京市常住人口要控制在2300万以内，由此可以推导出未来五年北京新增常住人口数量。

　　所有数据汇总得到下表：

　　从上表可以看出，从2000年~2020年，虽然北京常住人口数量保持正增长，但实际刚需数量却在2010~2013年达到最高峰，并开始逐年下滑，到2020年的时候，实际刚需数量269万，仅为最高峰时期475万的56.6%，刚需下滑幅度超过40%。按理说，人口数量正增长，刚需数量也应该同比例正增长，这是人们的正常思维（也包括曾经的我），可现实情况为什么却与人们的常规思维截然相反呢？这是因为北京刚需人群来源于两个部分，一部分为自身增量，另外一部分为外部人口引进。而仔细观察下面两个图可以发现，2010年的时候，北京常住人口中20~29岁年龄段在整个年龄段中占比最高，合计24%，而15~19岁年龄段占比仅为5.5%，10~14岁占比更低，均不到20~24和25~29年龄组的一半。可见，如果没有外来新增人口流入，那么20~29岁年龄段刚需人群会随着时间推移大幅下降。换句话说，若想维持刚需数量不下降，就必须不断依靠外来新增人口来弥补缺口才行。一旦外来人口带来的刚需增量无法弥补北京现有刚需的下滑量，那么即使人口总量在正增长，实际刚需数量依然会下滑。根据前文的已知条件，可以算出平衡点的数量至少为120万人。也就是说，若想维持北京20~29年龄段刚需总量不下降，从2016~2020年，北京平均每年新增人口总量必须要达到120万人才行。反之，若新增人口总量达不到上述数量，那么北京刚需数量下滑的趋势将不可逆转！

　　从上表中可以看出，2001~2013年，北京刚需数量在逐年增加，从最初的298万增长到最高点的475万，强大的刚需是北京也是一线城市房价十年大牛市最根本支撑力量。而一旦刚需数量发生趋势性改变，那么支撑北京房价的基础也就不复存在。根据前文可知，到2020年，北京刚需累计下滑幅度超过40%，而刚需对北京房地产市场的贡献度超过8成，是其他任何需求都无法替代的。当刚需需求趋势性长期萎缩之后，北京房地产市场的总需求必然随着大幅下降，而需求是决定房价的最根本因素，因此北京房价必跌！

　　下图是2010年第六次全国人口普查的人口金字塔，从这张图中可以清楚的看出，2010年时，全国人口在20~24年龄段出现了一次人口数量高峰，数量远超周围年龄段，其下的15~19和10~14岁年龄段人口数量快速萎缩。我国平均结婚年龄约为26周岁，这就意味着从2000年到~2010年，我国适婚刚需人群处于不断增长状态，直到2013年附近达到刚需买房的高峰期，之后则刚需人数出现持久快速的下滑。而除一线城市外的全国楼市的拐点恰好在发生在2013年附近。全国楼市从2000年一路上涨到2013年，然后就开始进入熊市，与上述刚需人口年龄结构高度相关，因此，这再次证明适婚刚需数量是楼市的决定性因素。当刚需数量出现持久性下滑的情况下，楼市绝无走牛的可能性。全国如此，北京等一线楼市也不会例外。

　　那么，为什么北京的刚需在2013年附近见顶下滑，而房价却在一路飙涨呢？这是因为刚需或者需求是决定房价的长期因素，刚需虽然已经见顶，但是数量萎缩的累积作用尚不明显。北京直到2013年人口依旧处于快速流入状态，这些快速流入的年轻人口为北京积累了远比全国平均水平更多的刚需需求，这些新增刚需将在随后的几年陆续释放，因此直到今天，北京的刚需衰减程度远低于全国水平。这是北京等一线楼市可以逆市走强的根本原因。同时，楼市的走势中短期内更容易受到供给端、货币政策以及情绪面的影响。最近几年北京等一线楼市库存量相对更小，而货币政策又在15年后出现了极度宽松，再加上一线楼市相对全国情况较佳导致存量资金的涌入，这些因素共同促成了北京等一线楼市在2013年后的逆势上涨。但北京等一线楼市最近一年多的火爆行情，也将是其持续了接近20年的超大型牛市的最后疯狂了。从今年开始到2020年，刚需萎缩对楼市需求进而对房价的影响将会逐步显现，效果会持续累加，由量变转化为质变，直到房价发生趋势性转折。当刚需需求发生趋势性转折之后，任何的货币政策刺激以及限制供给都将于事无补。北京等一线楼市在本轮货币政策刺激下涨得越凶，刚需透支的越厉害，泡沫吹得越大，发生转折之后跌起来就会越猛、跌幅就会越大。

　　有人说，除了结婚刚需，还有改善型需求和投资性需求的存在，只要政府放开限购，全中国有钱人会保北京房价只涨不跌。实际上，这些购房群体中，起决定性的支柱性作用的只有适婚刚需。改善型需求最多属于半刚需，改善性需求大多数都是建立在以小换大的基础之上，他们必须把已有老破小卖给适婚刚需才有能力置换大房，也就是说这些改善型需求对房价的支撑作用是建立在强劲适婚刚需的基础上，那么当适婚刚需大缩水趋势性转折之后，所谓改善型需求对房价的支撑作用也无从谈起。此外，“二套房需求”以及所谓“全中国有钱人”本质上都属于投机性需求，这就如同股市中的热钱，当牛市时，热钱汹涌而入，似乎无穷无尽，而到了熊市到来时，这些热钱会跑的一干二净。所以说，这些热钱只能起到牛市助长，熊市助跌的作用，无法起到稳定市场的作用。过去十几年北京刚需数量不断增长的时期，这些投资投机性需求起到了牛市助长的作用，而未来当刚需萎缩效果叠加作用发生质变，房价下跌趋势形成之后，这些所谓的二套房投资需求和“全中国有钱人”不但不会来逆市托房价，反而会变卖手中房产，大幅增加二手房市场供给，成为熊市助跌的帮凶。

　　有人说，中国的土地都掌握在政府手中，只要北京市政府不卖地了，即使刚需减少了一半，房价也不会降。事实真的如此吗？来看下一组数据：

　　从上表可以看出，北京市财政收入中，有平均高达40~50%的收入来自土地出让金收入，地方财政收入严重依赖土地财政。由于政府财政支出属于刚需支出，因此，如果北京市政府连续5年通过停止或者大幅削减土地出让来托房价，那么对北京市政府来说将是噩梦。而且，北京等一线城市早已进入二手房时代。二手房交易占比高达60~70%。而2020年刚需减少四成，也就是说2020年楼市存量需求（请注意这里是存量需求减少，而非增量需求减少，存量需求需对应存量供给）会减少四成。简单计算一下就知道，即使到2020年，北京市完全停止新房供给，仅凭二手房交易依旧无法弥补需求下滑的缺口。更别说这些年由于房价飞涨，刚需需求被大幅的透支，一旦市场趋势逆转，透支刚需消失，整个刚需需求降幅会远高于四成。这意味政府可以通过减少卖地控制新房供给，却无法控制二手房的供给。当需求端发生趋势性萎缩，房价发生趋势性转折之后，市场中属于投资投机用途的存量二手房将会大量进入到市场中，形成新的供给。去年股灾中，中央政府无法通过停止IPO、投入几万亿的救市资金扭转几十万亿市值股市的趋势，2013年以来中央政府也无法通过停止供给、刺激需求扭转上百万亿市值的全国楼市的趋势。目前北京市的房地产市场市值已经高达几十万亿，几乎相当于整个A股的规模，以区区北京地方政府的能量，一旦需求端发生趋势性转折，无论是停止土地供给还是刺激需求， 都无法做到与趋势作对，扭转乾坤。

　　从历史上看，各国房地产市场的熊市往往要持续3~5年甚至更久，而未来几年北京刚需数量将持续快速下滑，直到2020年依旧不能企稳，因此我预计本轮北京楼市大熊最晚将从明年也就是2017年开始，至少持续到2020年。这轮熊市将是过去接近20年房地产大牛市的一次系统性修正，具体调整时间以及跌幅受多方面因素影响，很难预测。本轮调整过后，北京楼市长期积累起来的泡沫将被大部分洗净，房价收入比、租售比等指标将得到大幅优化，从而为下一轮房地产牛市奠定基础。

　　未来北京也包括其他一线城市房价会跌多久，跌幅有多大，取决于以下几个因素：

　　1、经济基本面。房价下跌期间，经济基本面越好，经济增速越高，房价跌幅就会越小，调整周期就会越短。反之跌幅越大，调整周期越长。

　　2、货币环境。若房价下跌期间货币政策保持宽松，则跌幅和调整周期会相对较短，反之，跌幅和调整周期都会延长。

　　3、政府的态度。如果政府为了保房价，不惜牺牲2020年将常住人口数量控制在2300万以内的目标，大幅放开户籍和外来人口限制，那么房价跌幅会显著缩小。根据测算，未来五年若想维持刚需数量不下降，那么从2016~2020年，每年新增人口需超过120万才可以，也就是说2020年北京人口将达到2800万，远超十三五规划2300万的人口目标。最近几年，北京每年常住人口增量已经从2010年的100万直线下降到2015年的18.9万，人口增速下降趋势已经十分明朗。预计未来北京市政府控制人口的态度发生一百八十度大转弯的概率极低。此外，政府可以通过控制土地供给在一定程度上缓解供需矛盾，减少跌幅。但由于北京市政府严重依赖土地财政，因此几乎不可能通过大幅缩减土地供给的方式来平衡供需矛盾。

　　4、房产税。根据全国的《十三五规划》，十三五期间要“完善地方税体系，推进房地产税立法。”，也就是说，房产税很有可能在十三五期间也就是2020年之前通过立法甚至实施。如果房产税在房地产调整周期内实施，即使首套房免征，那么房产税也将直接抑制投资投机性需求，这对房地产市场来说等于是雪上加霜，市场的调整周期以及跌幅将会进一步加大。

　　未来五年北京等一线城市为控制城市规模需要严格控制外来人口流入，而三四线城市却在为推进城市化吸引外来人口流入；北京等一线城市自身人口老龄化程度远比三四线严重，因此自身刚需的衰减速度比三四线城市更快；过去3~4年，三四线城市楼市在不断的去泡沫，而北京等一线城市在不断的吹泡沫；由于房价的疯狂上涨，北京等一线城市刚需被透支的程度远高于三四线城市。可见，一线楼市泡沫更大，而需求衰减的速度更快，因此在未来全国性楼市调整过程中，北京等一线楼市比三四线楼市的跌幅会大的多，调整时间也会长的多。这一结论将颠覆绝大多数人的预期。

　　以上结论不仅包括北京，也同样包括同为一线城市的上海、深圳以及广州、其中上海的老龄化程度更为严重，且人口总量已经开始负增长，因此未来的跌幅和调整时间会比北京更大；而深圳人口相对更为年轻化，因此情况相对较为乐观。