——新政下商业地产的机遇和挑战

    商机无限 险阻重重

   “住宅黄了，商业红了”已经成为房产新政下，投资者们的流行语。随着近期楼市调控政策的出台，住宅市场引起了剧烈反响，有人说，中国楼市就此将进入“后房地产”时代，住宅市场将迎来一次深度的大调整。在住宅市场“水深火热”的同时，商业地产却逆势而上、渐露头角，成交量不降反增。于是，中国楼市的关注者纷纷认为，商业地产将是中国楼市的下一个市场“机会”。

    为探讨2010年楼市新政下杭州商业地产的机遇与挑战，杭州日报联同《房产天下》杂志举办的“新政下商业地产的机遇和挑战”论坛于5月28日下午举行，本次沙龙聚集了近几年涌现出的杭州商业地产领域代表公司，包括建工地产集团、坤和控股、和达房产、欣盛房产、中豪房产、银泰集团、新天地集团、戴德梁行、赢商投资、谢成龙商业地产顾问等房产企业和研究机构，共同围绕各自领域展开激烈探讨。

   “结合商圈因地制宜”

    打造具有本土特色的商业地产

   “在中国操作商业地产，必须要打造出具有中国特色的商业地产。”多年在商业地产领域颇有建树的商业地产专家谢成龙在沙龙的伊始，就提出了这样的命题。“观察最近几年来杭州市场涌现出来的商业地产项目，位于黄龙商圈的EAC项目和滨江的星光大道，可以说是非常典型的两个案例。在杭州操作一个具有前瞻性的持有物业，结合商圈进行因地制宜的运作，是非常关键的。”

    谢成龙指出，杭州市场商住倒挂已经持续多年，今年我们回顾这样的现象，应该要清醒进行反思，问题到底出在哪里？“我个人认为，还是在定位上出了问题。杭州的每一个写字楼不可能都能做到EAC的水准，也不可能每一个写字楼项目都能将所有的500强企业吸引进驻。因此，就目前的市场判断，杭州的写字楼应该重新定位为长三角地区民营企业的总部城市。而杭州也非常适合成为长三角企业民营总部。”

    针对住商倒挂的现象，戴德梁行杭州公司总经理杨达则认为，并不能以一种简单的方式去直接比较住商的价格。“因为大家都是水果，为什么一定说香蕉比桃子要贵？”和达房产总经理杨涛认为，对于商业地产，应该有两个概念。一是用于商业用途的地产项目，二是用地性质是商业的地产项目。商业地产是一个复杂的系统工程。“对追求资金的商业地产项目不要卖，也不能卖，因为卖了之后很多东西就会失控，达不到开发商的初衷。其次，因为不能卖，所以并不是所有企业都能玩得起，只有资金实力非常雄厚的企业才能去运作商业地产项目。”

    坤和房产营销部策划经理何非认为，目前杭州的商业地产确实已经到了蓬勃发展的阶段，但是这个发展并不能说是因为新政影响所引发的。所以说新政打压了住宅，商业地产就一定会好起来的观点并不成立。“应该说，杭州最近几年商业地产的蓬勃发展主要还是基于两个利好效应，一是以地铁为主导的轨道交通优势，其次是城市功能的升级。”

   “商业地产正进入一个上升通道”

    开发商业地产

    要承当更多的社会责任

    对此，建工地产集团副总经理高贤林分析指出，商业地产一直具有周期性的发展特点，从目前市场观察，确实现在杭州的商业地产正进入一个上升通道。

   “首先，中国的房地产市场从住宅来看基本上是一个政策市。通过几轮调整以后，我们的房产商一直在思考的一个问题是，究竟怎样的房地产企业的赢利模式是优质的。香港的新鸿基地产、嘉里地产等公司，都长期维持销售型物业与持有型物业的良好比例。所以他们能够抵御这种周期的波动性。所以，一个企业，只有做到盈利模式、财务结构、利润结构来源以及现金流和持有租金收入之间的平衡，它才是一个良好的房地产企业，才是一个优质的房地产企业，才是一个不仅能做大，而且能做强的房地产企业。”

    高贤林指出，作为商业地产的开发商，应该担负起企业的责任和社会的责任。因为商业地产的开发规律和住宅是非常不一样的。“由于资金投入巨大，所以作为开发商，必须要熟悉商业规律，要懂得业态分配以及要舍得投入比较高的管理成本。如果开发商不具备这些能力的话，我个人认为盲目进入商业地产领域是非常危险的。商业地产是非常理性的一个市场，永远不会说是头脑发热做事情，这就是为什么商业地产难做的原因，所以开发商在做商业地产要沉得住气，耐得住寂寞。”

   “地段地段还是地段”

    新政下的商业地产投资哲学

    地段地段还是地段，这一经典的名言同样适用于当前市场环境下的商业地产投资。

    高贤林指出，商业地产的投资不能将住宅的投资眼光带入商业地产投资中，所以投资者首先要考虑清楚，自己投资商业地产，究竟是博租金还是博物业的增值。高贤林提醒指出，如果是博物业的增值，“那么我应该劝众多投资人不要轻易进入商业地产投资。”

    对此，商业地产专家谢成龙表示，从个人投资者角度考虑，应该重点关注三个方面的问题。首先是投资必须跟着政府的规划走。其次是跟着品牌开发商走。再次是跟着利好的消息走。对于新近涌现出的商业地产投资热潮现象，谢成龙提醒指出。“虽然最近商业地产有一些机遇和前景，但是我认为在未来五到十年内商业地产永远不是主角，我觉得住宅还是主角。”

    而与会业内人士也认为，投资者对商业地产一定要保持非常理性的判断。虽然从宏观面来判断，现在的商业地产发展周期正进入一个上升的通道，但是相信经过一段时间的调整之后，众多投资客还是会回到住宅投资领域。而和达房产总经理杨涛则认为，针对目前市场，小户型的酒店式公寓在接下去的一段时间，应该仍存在一定的机会。

    中豪房产策划部居川凤认为，投资任何一个物业来讲，都是要看这个物业所处的地段和租售比，尤其是商业地产项目。赢商投资运营总监马丽娜认为，消费者在选择投资商业地产时，一定要从三个方面进行冷静的评估：前期的规划，中期的招商，最后是运营管理。所以投资人首先要关注操作项目的公司到底具不具备这方面的理念。其次，投资人还应该分析项目做在商圈未来的发展潜力，关注周边没有一些大的聚客项目，人流量达到没有，这些因素都是可以从规划中去进行解读的。

    来源：2010-06-03  杭州日报   陈卿