2012年的一则“新政”，让新城西某房地产项目老总李佳（化名）有些“始料不及”，甚至揪心：按照市场现实，新项目报建容积率原本至少可以批准3.0，却被通知必须调低，最终仅批准1.97容积率，“比原计划足足少了至少四五十万平方米建筑面积，损失一二十亿元！”

　　实际上，去年很多房企老总在新项目报建时都有类似的发现和感受：容积率控制比以往任何时候都严格。

　　这一切直接源自当年清远的一条“房地产新政”。清远市城乡规划局副局长李志告诉记者，去年年中清远市城市规划委员会研究讨论以后，一致同意，为了打造宜居幸福清远，应当适当降低土地开发强度，留出更多空间，用于绿化、道路、市政等配套设施建设，营造更舒适环境、优美的城市。

　　然新政背后却有更深层次背景。清远市社科联专职副主席邹锡恒分析，一个根本因素是，清远经济在经过了多年的高速增长后，原有的粗放式经济发展方式受到严峻挑战，而衡量一个城市经济发展水平的城市化水平，清远却依旧低下，不仅低于广东甚至低于全国……

　　如何突破困境？严控容积率背后的清远，城市发展思维、思路正酝酿着巨大的变化。作为重要举措的“创新思维，提质扩容”，在全省率先实施。据清远市住房和城乡建设局相关负责人透露，由清远市政府委托清远市住房和城乡建设局牵头制定的清远“提质扩容”规划纲要，近期将出台。

　　意识之变城市认识回归本色

　　追求高楼大厦，是早期乃至现在许多城市开发建设的一个误区，清远也不例外。

　　于是一些问题开始出现：楼越盖越高，密度很大，日照、通风等受到很大影响，由于密度太大，有些地方单位面积人口太多，局部地区交通压力越来越大。一位资深规划人士评论，大城市出现的问题在清远提前出现。

　　严控容积率，只是清远城市发展新思维一方面而已。一名长期观察清远城市发展的规划师分析，清远对现代城市的认识有了进一步的理解，城市“不能只有住房，没有配套，不能只是建住房，要有配套，更要有工作、有生活”。

　　回归本色，逐渐成为清远共识：不追求高楼大厦，突出山水特色、宜居本色。而中共清远市委书记葛长伟对城市化水平发展目标有具体理解：“以人为本的城市化发展理念，提高城市的吸引力、生命力、承载力、竞争力、辐射力，不求大、不求洋，突出宜居，彰显城市活力。”

　　规划地位之变城市规划成为重中之重

　　心细的人会发现，去年清远市似乎变成了“规划年”：仅公布的城市规划方案是以往每年的几倍。清远市城乡规划局一名规划师有切身体会：“近一年多来我们比以前忙了好几倍，手上同时堆了很多个规划案。”

　　一个直接原因是，清远正值新的一个十年城市规划发展制定时期，许多规划方案要重新修订。但一个客观事实是：城市规划成为清远城市发展新思维、新思路下的重中之重。

　　“从容规划，才能从容发展。”中共清远市市委书记葛长伟、市长江凌去年在不同场合加以着重强调，规划为龙头，并且由人大定下来，成为一种制度，如要改动必须征求社会意见和人大通过。

　　对于早期出现的城市规划不符合实际的问题，去年重抓“三规合一”：即将城乡规划、产业规划、国土规划等有机衔接。

　　市规划局一相关负责人感叹：“因为规划局职权有限，有时需要一个材料，我们自己去沟通、去拿，还要发函、申请，有时候还拿不到，效率很低。”对此清远市政府在机制上做了调整。市长江凌兼任城市规划委员会主任，副市长刘柏洪兼任副主任，如今规划工作的效率提高很多。

　　据了解，如今刘柏洪副市长亲自抓规划，经常将多个部门负责人召集在一起，每个月至少召开两三次协调会议，有时候还直接到规划局的会议室召开现场协调会，现场解决问题，现场拍板。

　　管理之变将规划变为决策过程

　　规划，许多人将之当做工具，为措施的实施提供指导。不过，实际上，当今规划已经演变成为一个决策过程，当做利益协调、矛盾处理的过程，在这个过程中可以充分实现多方互动，了解各方需求，协调好各方矛盾和利益。

　　清远市社会和科学联合会专职副主席邹锡恒观察发现，清远正在向这一方向转变。他说，许多大城市，尤其是国外的规划需要很长时间，有时候几年，但能管很久。

　　他还认为，城市规划是一种城市公共资源和公共利益的配置手段，借助市场调节实现资源有效配置，通过政府资源再分配达到社会公正，而最终目的是维护市民公众的公共利益、保障其权利。因此，城市规划最终决策是要对已经发生、正在发生和将要发生的问题进行收集、判断、选择、确定。这样制定的规划才可具有操作性。

　　新思路之一创新思维提质扩容

　　城市化水平是判断一个地区经济活力、发展水平重要标志。然而在一个人均GDP已突破2万元大关的清远，却只有47%的城市化率，远远低于广东乃至全国的城市化发展水平！

　　如何突破？清远提出“创新思维，提质扩容”。“提质扩容”战略，是在去年广东省制定的《广东省促进粤东西北地区地级市城区扩容提质五年行动计划》中最早提出的，清远被选作粤东西北地区加快中心城区扩容提质的唯一试点市。

　　去年7月中旬，原广东省省委书记汪洋在清远调研时，曾对“扩容提质”有详细解读，：一要加大城区扩容的力度，包括产业扩容、人口扩容、城市扩容等。二要加快提质的步伐，着力提升产业质量、人口素质、城市环境和生活质量。三要带动协调发展，用城区的发展带动非城区的发展，用重点开发区的发展带动生态发展地区的发展。

　　去年9月底清远中心城区启动了扩容提质首批38个重点项目，总投资92.05亿元，包括职业教育基地、莲湖工业园、广清轻轨等覆盖城市交通、城市基础设施、民生、教育、水利等多领域。

　　去年12月8日，清远市与省住建厅还联合举办“创新思维。扩容提质”研讨会，邀请了国家建设部总规划师唐凯、中国城市规划设计研究院院长李晓江、清华大学教授张杰、同济大学教授诸大建、潘海啸，华南理工大学教授王世福等知名专家学者支招。12月底，国务院又批准了清远市清新县撤县设区，城区扩容实现重大突破。

　　据清远市住房和城乡建设局相关负责人透露，由清远市政府委托清远市住房和城乡建设局制定的清远提质扩容规划纲要，近期将出台。

　　新思路之二让城市规划走向精细化

　　长期观察清远城市规划的一知名城市规划专家认为，规划要让公众知道，还要让他们参与到决策过程中，建立畅通的公众渠道，搜集意见、建议，并且及时调整、改进。具体做法如：让听证会成为固定的制度，建立清远市规划展览馆等。

　　他观察发现，清远已经在朝着这个方向走，尤其是近一两年清远城市规划向精细规划、专业规划转变。但他认为还有很多需要改进的地方。“城市是一个有机体，因此必须精细到每一个细部，看得见的规划要做好，看不见的规划——如地下管道系统、排污系统等都要详细体现出来”。

　　此外，该位人士建议必须进行规划研究，要规划生活方式，比如对消费人群的研究和细分，局部地区做重点研究，不同地区因为交通、配套、人群不一样，其城市形态表现不一样。要分类、分项、分批研究。研究得越细，规划才更有前瞻性。