善于制造话题的潘石屹说：一个公司正确的商业模式就如同选好了一棵树苗，在夏天，我们看到草长得总比树快，但最后成材的还是树，而不是草。

　　他这番话是针对众多房地产企业在宏观调控下陷入资金困局，中低档住宅市场竞争白热化，开发商不得不降价求售，SOHO却已经在三年前进行战略调整步入了写字楼和商业房产开发的弱竞争领域而作的说辞。

　　在可以盖棺定论之前，说房地产产业链上哪个是树，哪个是草似乎还为时尚早。就在10月初，迪庆州州长陈建国向媒体透露，香港瑞安地产投资50亿元在香格里拉明俊建一个世界一流的旅游度假村计划，建筑面积达76万平方米，预计在11月18号就要开工建设了。此外，香港瑞安地产与云南省政府在旅游产业和房地产开发方面合作的意向项目，还包括大理海东新区大型旅游度假项目、丽江市海国际级的旅游度假休闲项目以及昆明草海北部片区的“城市客厅”项目，上述项目总投资预计为480亿元。

　　香港瑞安向来以大手笔著称，善于将城市历史文化与高端商业开发进行资源整合，此次选择云南，无疑为云南的旅游地产业注入新的内涵，但这样的合作瑞安并非第一个或者最后一个，因为，云南旅游地产开发已经迎来了大盘时代。

　　伸出梧桐枝，引来金凤凰

　　云南旅游业发展的每一个进程，无不跟政府在政策上的倾斜有关系。1988年云南省七届人大一次会议工作报告中，首次提出要把旅游业作为一大产业，确立了旅游业在云南¾¬济发展中的地位，到1995年云南省第六次党代会提出把旅游业建成新兴支柱产业，开创了云南省旅游业大发展的新时期，直至1999年世博会把云南旅游推向全国乃至世界，旅游业作为云南五大支柱产业之一进入高速发展阶段。

　　　　云南是名副其实的旅游大省，山水景观、人文风情无不得天独厚。但在旅游业发展的前期，由于基础配套设施不完善，业态形式单一，无法吸引游客在景区长时间驻留的兴趣，旅游业态尚停留在观光游阶段，发展受到局限。2006年，云南省提出，要全面推进云南旅游“二次创业”，要求旅游产品结构实现由观光型向观光和休闲度假型的转换。

　　这为旅游地产的发展带来了契机。业界也对云南旅游地产的开发前景乐观，众多企业纷至沓来，到云南投资旅游地产开发。

　　资料显示，新加坡悦榕集团在香格里拉和丽江投资的悦榕庄酒店分别在2005年10月和2006年4月开业，丽江悦榕庄号称中国境内最贵的旅游度假酒店，每晚最低500美金的入住价格尚且还能保持平均65%以上的入住率，据悦榕庄管理层透露，入住者除了最初定位的外籍及香港、台湾游客，更多的是国内各大城市的游客，甚至包括一些年轻的时尚游客。旅游高端产品的消费力不容忽视。

　　也正是基于同样良好的消费前景预期，吸引了越来越多资金背景雄厚且实战经验丰富的开发商与云南省各级政府结缘，投入到云南旅游地产的开发当中。

　　除前述及的香港瑞安地产与云南省政府的合作项目外，香港骏豪控股有限公司投资250亿元的澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目，一期项目据称将很快动工；上海中邦置业集团有限公司、米丘环境艺术设计有限公司与丽江市政府在昆明达成协议，将投资30亿元共同打造泸沽湖旅游小镇；此外，西班牙敏瀛集团投资20亿在澄江建设巴西湾西班牙影视旅游基地；云南城投联手华侨城在阳宗海投资旅游休闲度假综合项目……，还有很多，涉及到云南各旅游业发达的各州、市、县。

　　这一系列项目的共同特点，就是规模大、档次高，政府在功能定位上指向明确，投资商对项目也做了比较充分的调查分析和可行性论证，且这些项目的规划设计大都出自国际知名的顾问公司。

　　云南旅游地产的升级预期

　　现在看到的大都是外来的开发商，但事实上，云南本土的开发商嗅觉更为敏锐。官房集团于2002年投资开发的滇西明珠酒店，可说是云南第一个真正意义上的旅游地产项目。在官房之后，柏联集团于2003年底开始对腾冲和顺古镇进行开发，该镇在2006年被央视评为中国10大名镇第一名，这些都是旅游地产开发中比较成功的范例。

　　旅游产业“二次创业”后，丽江束河古镇、楚雄彝人古镇以及安宁的温泉心景等一批旅游地产项目也进入旅游者视线并被认可，城建股份的澄江湖畔圣水、云南城投的大理武庙会等在开发的项目也为业界所熟知，旅游地产对旅游产业的提升效果开始显现。

　　但总体上，业界普遍认为，目前云南旅游地产发展的水平是比较低的，还没有形成大规模和品牌效应，且目前各地不乏旅游与地产开发脱节，存在旅游戴帽而过度开发商业住宅的现象，项目之间同质化竞争现象也比较明显。

　　专家称，旅游地产不是旅游与地产的简单叠加，需要把建筑融入到旅游环境当中，通过对旅游地的自然历史人文等方面进行一系列梳理，提炼出主题再通过建筑的方式把主题表达出来，旅游地产不仅仅是功能化的建筑，还需要通过一系列差异化的规划设计来提升旅游产品的价值。旅游地产在表现形式上可以是产权式酒店、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、商务中心以及康体活动中心等。

　　云南旅游地产开发为配合云南旅游业的发展预期也需要升级。“政府引导、企业参与、市场运作、群众受益、永续利用”是旅游小镇的建设方针，这就明确了政府在旅游地产中的主导作用。

　　关于瑞安地产在云南获得的开发项目，据2008年2月《中国经营报》发表的一篇文章称：想地方政府所想，急地方政府所急，无疑是瑞安“天地系列”的成功之道，也许正因为如此，罗康瑞赢得了视旅游为支柱产业的云南省政府及意向项目所在地官员的信任，以重点开发项目相托付。

　　也正是基于目前云南的旅游地产发展现状及政府对旅游业的发展期望，前述推测，香港瑞安地产与云南省政府在旅游产业和房地产配套开发方面的合作，或将标志着云南旅游地产的大盘时代即将来临。

　　在住宅开发行情不好的当下，旅游地产作为一种跨界产品，正被越来越多的房地产开发商关注，正如云南城投董事长许雷所说：云南的房地产市场，摆在面前的只有一条路，就是把旅游房地产做好。

　　依附云南雄厚的旅游资源以及旅游业政策的利好，旅游地产无疑是房地产行业发展的一个机遇。但是旅游业具有其自身的脆弱性，受政策及环境影响较大，抗风险能力较差，像一颗炸弹炸掉巴厘岛的旅游产业就是一个很现实的例子。因此，开发旅游地产更需要谨言慎行，因为旅游地产的烂尾楼，烂掉的不止是建筑。