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业界认为：项目竣工，工程质量验收合格，空置2年以上，积压在公司或个人手中没有销售的商品房即为空置房。有两种情况：用于投资炒作的多套房，有业主，无住户，未变现，房空置；有价无市，购买力萎缩，预期观望中，房空着。 空置率是反映住宅市场运行健康程度的重要指标，指某一时限内空置房屋面积占应售房屋总面积的比率。它引导房产健康发展和资金的合理投入，直接体现住宅及相关资源是否有效利用，从侧面反映了社会财富分配的公平程度。 据有关机构统计，近两年来，全国住房空置率处于25％左右，大大超过国际公认的10％的警戒线。空置6500多万套，可解决2亿多人居住问题，形成了惊人的资源浪费。 陕西安康石泉县，一个18万人口的山区农业贫困县，在城镇化进程中，随着大力投资，着力开发，倾力建设，出现了5000多套空置房，敲响了县域经济社会发展的警钟。 房源充足饱和 深入实地摸底调查表明，截止目前，已办理房产证住房面积90万平米，13820套，（商品房68万平米5200套；房改房6.5万平米7200套，保障房15.2万平米1420套）。 在建住房76.18万平米10662套，（商品房4900套46.23万平米；公租房5610套28.05万平米；棚改房1.9万平米152套）。 建设保障房10740套73.6万平米。石泉县城现有住房170.78万平米。其中，公租房28.05万平米，居民实有住房142.72万平米，人均住房面积38.7平米。 2013年，县城规划区内空置住房2315套, 空房面积18.3 万平米。 近三年来，实施县城5大片区棚户危旧房改造项目，将建房1870套，建筑面积近20万平米。 2014年，开发建设的万景国际、金江龙庭、珍珠河畔、阳光郦城等商品房楼盘，部分单位集资限价房竣工，至少累积住房1000多套，尚未分配入住的保障房800多套。 可以看出，一个常驻五万余人的陕南山城至少有6000余套闺房束之高阁，期待郎君。空置住房70多万平米，按每平米2000元建安成本计，沉淀资金14亿元。 空置房成因 投资过热是主因。长期依赖土地财政，多方热衷房产开发。随着陕南移民搬迁，农村危房改造，城市棚改，保障性安居工程等政策的贯彻落实，扎实推进，石泉县已经构建了城乡一体足量完备的安居保障体系，城镇人均住房面积38.7平米，居住条件环境品质有了大幅提升。房源饱和，供大于求，存量增大，出现“过剩”。房产投资亮起了红灯。 其他原因： 1、购买能力衰弱。近些年，高房价与百姓收入差距拉大，生活成本、医疗和教育的支出增高，导致望房兴叹，无力购买，有效需求不足；大部分人解决了住房需求，少数人拥有2套房，买得起的，不需房，要住房的，买不起。 2、投资囤房。2008年以前，房价不高时，买进的商品房，旧城改造时协议的征迁安置房，征地搬迁的返还房，利用宅基地开发修建的小产权房等待价而沽，闲置等涨。 3、供求缺陷。偏离县城中心地带，住宅缺乏人性化的设计或配套，建筑质量有瑕疵，市场定位失准、投资决策欠理性，市政基础设施不配套；公共服务水平滞后；营销与开发脱节，影响购房者的积极性。 4、金融信贷梗阻。按揭贷款业务缓慢，公积金贷款不适应购房要求。利率高、手续繁、条件偏严、期限偏短、额度偏小、还款方式单一，贷款风险较大等问题，难以形成市场良性循环，影响银行放贷和投资者信心。 5、信息不畅，零散、失真，市场反馈滞后。未形成二手房市场，除房产商定点促销集中宣传外，街头野广告，网站贴吧时有发布，想买房的不知情，空置房找不到主，生产和销售脱节，加大了供求失衡。 消化空置房的对策和建议 大量库存空置房，拉升房价，浪费资源，影响稳定与发展。如何破解难题？ 一、经济手段 认真贯彻落实国家关于城乡不动产统一登记管理制度，严格执行二手房产交易税费政策，开征物业税或房产税，增加空置成本，抑制投机囤房。鼓励企业以合理价格促销，以价换量，实行限价或降价销售空置商品房的，免收销售环节所涉及的各种行政、事业性收费，减免开发企业逾期贷款罚息，强化消费属性，还原居住功能，扼制楼市非理性暴涨。 积极引导，鼓励出租。 任何国家，都不可能实现住房的完全私有，房屋租赁仍然占有相当的比例。目前，市场上可供出租的房屋并不充足，如果空置商品房进入租赁市场，将增加出租供应量，房租将大幅下降，租房需求增加，反过来促进空置房的消化。政府组可组建房屋交易租赁专业公司，建立咨询平台，完善资料档案，及时畅通信息，促销出租空置商品房。可以提供务工公寓、就学公寓、老年公寓等，满足户籍制度改革后流动人口、农业转移人口的租房需求。 鼓励有能力的企业，收购空置房；旅游企业可开发为产权式酒店或休闲度假村，适应观光、休闲、度假、养生养老旅游并重的需要。 二、市场手段 房企要以市场为导向，研究市场规律，提高决策水平，重视品质与服务，追求合理的利润，有效降低房价。对于空置房中的无效供给，企业可以通过转让、合作、兼并重组等市场运作，健全配套设施，提升物业管理，刺激消费市场。 培育完善多元化房产市场体系，开拓二级销售市场，发展代理商；培育和扶持租赁市场，实现租售并举。建立房地产市场预警预报制度，及时披露信息，引导理性投资，理性消费。 三、行政手段 加强宏观调控，规范交易市场。坚持科学发展，统筹城乡协调，规划合理，优化布局。 新上项目停批限建，减速降温。再上更多的房建项目，已不现实，也不必要，避免“鬼城”的盲目冲动，拉响摊大饼的预警。 强能提质抓配套。房屋空置大多缘于价格过高、位置偏远、配套不完善，增加了生活成本。因此，必须增强市政功能，提升宜居品质，配套基础设施，完善公共服务，在小区绿化、市场设置、水电路讯管网建设上下功夫，重点加强棚户区改造，危旧房综合整治提升，增强居民生活的便捷性。 政府收储，倾斜补助。针对空房多，存量大，房价又合理现状，政府可考虑采取现金补贴的方式，鼓励符合条件的市民去购置空置房。也可转为公租房和拆迁安置房，供应给特定的住房困难群体。收购适量的空置房用作保障性住房，可大大缩短建设周期，节省建设用地和开发成本。在陕南移民搬迁政策激励下，农民购房的积极性很高，县政府应该探索农户搬迁补助新办法，在房价公开听证，政府评审的基础上，拟将购买城镇规划区内的空置房纳入移民搬迁补助对象，以避免重复建设，浪费资源，有效提高入住率。 提高购买力。居民收入的预期稳定性与房企合理的利润是促进房地产业健康发展的基础。要加强产业发展，技能培训，创业激励与资金扶持，促进就业，切实增加居民收入。提倡以旧换新，鼓励民居交易，引导住房消费方式的转变，提高去库存。 总之，我们要按照削减无效供给，增加有效供给、提高有效需求的思路，采取综合治理的措施，从宏观上调控房源，严把开发项目的立项、用地、规划和资金关口，提高居民收入、调整产品结构，促进房地产业的持续健康发展。 国际新闻联盟中国城市频道 中国规划网 (责任编辑：白雪松) |
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