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房子最终是用来居住的，而投资只不过是一套房子中间走过的岔路，这也是为什么“房价为什么不会涨到天上去”的根本原因。 现在住房有多紧俏？热门城市的项目一开盘，基本上都能快速卖完，根本不愁销售。现在买房的人固然有买房自住的，但更多的仍然是炒房者，普通住宅、商住房、只要有资格购买，他们就会大量买入。这些人不以居住为目的。 但笔者要说的是，现在买房的人都不是真正的刚需。 谁才是真正的刚需？ 我们为什么希望房价下跌，原因当然是要让真正的刚需拥有自己的住房。 谁才是真正的刚需呢？又是谁对当前房价不满意呢？ 实际上全国大部分城市的房价都比较合理，只有少数大城市房价才暴涨，而我们关注的正是这些城市里的普通人。这些人又分为本地原居民和外来务工人员。 客观地讲，在这两类刚需中，本地原居民对房价的意见并不是太大。他们中大多数人都有自住房，很多人还曾经享受过两限房和经适房的优惠政策。这个群体对住房的需求不是“有和无”的问题，而是“改善住房”的问题。 而对那些普通外来务工人员，既享受不到政策优惠，也无法购买高价房。但他们却是大城市各行各业的中坚。如果没有他们，可能大多数饭店要打烊，衣服没地方干洗、头发也没处理、菜市场没有卖菜的、大多数互联网公司、文化产业也会瘫痪。因为他们当中的大多数人也是外地人，他们才真正的“刚需”。 接盘侠是炒房者而不是刚需 既然我们将“刚需”定性为外来务工人员，那现在仍然在买房的是显然不是真正的刚需。现在买房的显然主要是追求改善住房和炒房者。 如果房价继续上涨，所有的接盘者显然不是刚需，而是炒房者和改善性购房者，而且大多数仍然是炒房者。我们需要明白一点，炒房者买房的目的是赚取利润，所以房子最终仍然是需要卖掉的。 而在最高点接盘的也只能是最后一批炒房者和部分改善性需求。而刚需何时才能够入市呢？肯定是房价下跌的时候。而愿意降价卖房的肯定不是刚需，而是炒房者，因为房子掌握在他们手中。如果炒房者大规模向市场抛售手中住房，显然会增加供应从而拉低房价。客观地说，这部分炒房者是最后的接盘侠。 房价为什么会最终下跌呢？ 还是那句话，房子无论经过多少位炒房者，最终必然要让人住。房子最终的主人肯定不是炒房者，因为他们手中握有多套住房，而刚需的支付能力是无法承受当前的高房价的。现在的房价走势就好比在玩“俄罗斯轮盘”，最终的炒房者就是中了那颗“彩弹”了。他们有两种选择，第一种是继续持有，他们必须要找到下一个接盘者，否者他们手中的房子就会变成负资产，第二种是降价抛售，让真正有住房需求的人买房，结果是房价回归到正常水平。 一旦第二种情况出现，也预示着周期拐点到来。 从这个角度来说，所有“限购限贷”行为都是在维持“击鼓传花”游戏的可持续性，这个游戏继续下去的条件是有出价更高者接盘。所以房价难以下跌是必然的。
相反，如果我们不对房地产市场强加干预，结果会怎样？笔者认为，至少房价的周期要比现在短得多，房价也不会是只涨不跌。自由市场中，总会有获利者想及时出逃，而当大多数人嗅到危险集体出逃的时候，房价下跌也成为必然。 |
