|
起步于上世纪80年代末的青岛市房地产业，经过20余年的发展，历经了加速、稳定等不同阶段，已经从无到有、由小到大，成为推动城市经济社会发展的重要支撑和保障。 当前，作为经济发展的主力军，房地产业也是民生改善的推动者，青岛的房地产业，在实现“住有宜居”的同时，也为城市发展勾画出一道亮丽的风景线。日前，记者采访了青岛市城乡建设委员会副主任、市房地产开发管理局局长杨 。  推动城市有序成长居住环境不断改善 一直以来，“红瓦绿树、碧海蓝天”是青岛的城市名片。在青岛20年来的城市发展过程中，房地产业作为城市建设者中的重要组成部分，通过整合自身资源，结合城市个性和市场需求，打造与之相匹配的建筑产品，为市民提供生态宜居、便捷舒适的居住场所，从而实现人与自然的和谐相处。 杨告诉记者，在城市发展进程中，青岛房地产业在实现和完善城市规划设想，加快城区扩张速度方面取得了重大成就。目前，许多优秀的房地产项目已经成为城市发展的标志。有对传统住宅的继承和发扬，有对新型商业文化的繁荣与振兴，有许多新项目的引入创新了业态模式，拓宽了企业经营思维，丰富了城市发展内涵，进一步提升了城市外在形象。 此外，房地产行业的发展还极大地改善和提升了人们的居住环境。从开发理念来看，逐步由“住有所居”向“住有宜居”转变。生态环保住宅的设计理念不断强化项目开发设计更加注重和遵循生态宜居和绿色低碳的理念，从过去单纯的考虑地段、户型转而对项目的绿色低碳、节能环保等整体功能综合考虑；从配套设施来看，基础设施配套基本完善，公共建筑配套逐步提升，环境配套更加精细化，公共服务的均衡度不断提高；从住房品质来看，有1个房地产开发项目被评为康居公寓示范工程，6个项目被评为“山东省优秀住宅小区”，5个项目被评为国家“广厦奖”。 杨告诉记者，作为城市建设的主要组成部分，房地产行业的发展对影响和改变城市面貌起着极其重要的作用。老城区是城市最宝贵的财富，不仅记载着城市的发展与变迁，也是彰显城市魅力与色彩的重要名片。在20多年的房地产开发过程中，青岛市坚持“修旧如旧、建新如故”的风格，实现新建筑与老街区的协调融合，新城区与老城区无缝对接，通过新老交替，融合发展，实现新老城区珠联璧合，遥相呼应，进一步提高市民幸福指数和城市品质。 不仅如此，杨告诉记者，作为国民经济的重要产业，房地产业也是现代服务业的重要组成部分。它一头连着投资，一头连着消费，横跨生产、流通和消费三大领域，是综合性的长链条产业，对建筑、建材、装饰、家电、家具、钢铁等若干行业有重要拉动作用，为促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展注入强大动力。随着经济发展步入新常态，新型城镇化的不断推进，房地产业将迎来改革创新、调整结构和转型发展这一新的历史性发展时期。  大力实施民生工程实现人居美好梦想 伴随着房地产业的平稳发展，我市住房建设事业取得了长足的进步，在推动城市有序生长，保障和改善民生、推动经济发展中发挥了重要作用。“小康不小康，关键看住房”，住房问题已成为提高人民生活质量、全面建设小康社会的重要标志。 住房建设工作涉及千家万户群众的根本利益，受到社会各界广泛的关注。近年来，为满足不同情况居民的住房需求，进一步改善城市人居环境，我市大力实施“旧城区和城中村改造”（以下简称“两改”）、棚户区改造民生工程，使更多的群众切实受益得实惠。 据杨介绍，2007年初，青岛市开展以“两改”为内容的大规模住房建设。至此，由政府主导的城中村和旧城区改造工作在全国率先大规模启动。截至目前，共计开工建设“两改”项目179个，累计拆迁房屋面积约1300万平方米，拆迁居民10.6万户、规划建筑面积约3800万平方米，配建保障房56万平方米、0.8万套，可向市场提供10万套商品房。已有86个项目竣工交付使用，建成安置房面积660万平方米、6.9万套，4.8万户拆迁居民的住房条件得到彻底改善。 在前期持续推进“两改”的基础上，杨告诉记者，2013年，根据国家相关精神，我市决定全面推进棚户区改造工作，每年都将其列入“市办实事”，作为改善民生的“托底工程”来抓。 据杨介绍，我市计划利用2013年—2017年5年左右的时间，完成棚户区改造10.2万户的工作任务，范围涵盖了六区四市，包括市南区、市北区、李沧区的危旧房和“陋旧村”及其他区市的城中村。截至目前，我市共开工建设安置房5.76万套，基本建成2.5万套，惠及居民3.9万户。市区两级累计投入资金80亿元，其中财力资金24亿元，融资资金56亿元。2015年我市计划开工改造3.6万余户，2016-2017年计划改造3.2万户。 毋庸置疑，“两改”和棚户区改造的稳步实施，不仅改善了区域城市环境和面貌，提升了群众居住品质，增加了住房市场供应，有效缓解了市场压力；对进一步缩短南北差距、实现区域平衡、促进城乡发展发挥了重要的促进作用；对建立低端有保障、中端有支持、高端有市场的多层次住房供应保障体系发挥了重要的支撑作用。  与时俱进科学发展以人为本和谐征收 作为城镇化进程的产物，房屋拆迁同被拆迁人的切身利益息息相关，其中，城市房屋拆迁更是备受关注。近年来，经过四个阶段的发展，我市在房屋拆迁方面也取得了长足的进步。 杨告诉记者，1991年10月，青岛市第一部房屋拆迁地方性法规出台，1996年12月进行了修订，出台《青岛市城市房屋拆迁管理条例》，该条例初步建立了房屋拆迁法制体系，我市从此走上了依法拆迁轨道。 杨告诉记者，当时的社会背景同现在不同，居民房屋绝大多数为单位自管房和直管公房，房屋面积小、环境较差、居住人口密集，“三世同堂、四世同堂”屡见不鲜，居民改善居住条件的愿望十分迫切。也正因为此，市委市政府开展了大规模的旧城改造，特别是以1993年开展的棚户区改造、1998年开展的剩余棚户区改造工程为代表，实现了“决不把棚户区带入二十一世纪”的庄严承诺。因此，这一阶段房屋拆迁政策的主要特点是结合户口安置，以产权调换为主，作价补偿为辅。 进入90年代，随着社会改革的加快，城市进入快速发展期，人口迅速增加，原有的拆迁政策已不适应社会的发展。杨告诉记者，2000年，市人大对我市的拆迁法规进行了修订。同之前实施的条例相比，修订后的新条例有几个方面特点：一是按照房屋建筑面积给与货币补偿，改变了结合户口的实物安置方式，体现了市场经济规律和社会发展的需求；二是明确了面积改善标准。提出了房屋建筑面积不足45平方米的，差额部分按照拆迁区域经济适用房价格结算改善补贴，差额面积小于6平方米的，按照6平方米计算，这一规定使绝大部分居民在不加重经济负担的情况下能够适当改善住房条件。 随着近年来我市房地产市场持续升温，房地产市场成交价格迅速攀升，拆迁补偿标准的调整机制难以适应当时的房地产市场价格，原有的定价标准已不能准确反映被拆迁房屋的市场价值，影响了拆迁工作的正常进行。杨说，2005年，我市再次修订了拆迁法规，于2006年1月1日起正式实施。本次修订主要体现“两个保障，一个改善”的原则，即实行最低面积保障和市场价值保障，提高改善面积。 根据这一原则，新拆迁法规确定了最低25平方米的保障面积，并引入市场评估机制，推行市场化评估，随行就市，将拆迁补偿标准由原来的政府定价调整为市场化评估；不仅如此，还提高了改善面积，由以前的6平方米提高到10平方米，并且将按照经济适用房价格结算调整为按照市场价格结算；拆迁房屋建筑面积和改善面积之和不足45平方米的，差额部分按照评估价的50%结算，进一步提升拆迁补偿标准。 2011年1月，国务院颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废除了以前的城市房屋拆迁管理模式，对国有土地上房屋征收的主体、依据、程序以及补偿原则、权利救济等作了重大调整，特别是规定房屋征收与补偿的主体是政府，只有为了公共利益的需要，政府才能进行房屋征收，并应当对被征收人进行公平补偿。 杨告诉记者，青岛市当时实施的市拆迁条例同国务院出台的 《国有土地上房屋征收与补偿条例》有些不一致，特别是在国有土地上房屋征收与补偿的规定方面，在征收工作程序、补偿标准等方面缺乏具体法律规范，在一定程度上制约了我市房屋征收与补偿工作的开展。 2013年，市人大出台了《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》。作为全国第一部关于国有土地上房屋征收与补偿的地方性法规，杨认为其主要有三个方面的变化；一是在延续2006年拆迁条例补偿标准的基础上，增加了“补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积”，解决了高层安置房屋公摊面积较大，居民居住条件得不到明显改善的问题；二是进一步完善了房屋征收市场化评估机制，强调按照征收区域新建商品房的市场交易价格评估确定补偿价格；三是鼓励居民选择货币补偿和异地安置，以疏缓老城区人口拥挤现状，提升城区承载能力，加快实现局部区域布局调整和产业升级。同时，对避免居民过渡期限过长导致征收成本增加和社会不稳定因素，消化房地产市场存量，促进房地产业平稳健康发展起到了积极作用，进一步保障了我市城市建设的合理有序进行。本报记者 鞠培霞 (责任编辑：白雪松) |
