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全国政协委员、中国财政学会副会长贾康发表题目为《PPP的正面效应及其所关联的混合所有制创新》的主题演讲，贾康先生首先就新常态发表个人看法并归纳提炼适应新常态的三大关键词：“中高速”、“结构优化”、“创新”。 对于走向“伟大民族复兴”的中国，贾康指出PPP有重要的五大正面效应： 首先，PPP的正面效应体现为：从政府主体角度看，减少财政支出的压力，提高财政资金总体使用绩效——面对城镇化、老龄化、“全面小康”与“中国梦”。 其次，与PPP这样的机制创新相对应，我们的社会公众可能得到受益和实惠，即从资金使用“以人为本”这样一个角度表现出来的综合绩效的提高——应对“中等收入阶段”到来与“矛盾凸显”。 第三，是我国已经壮大、在资金力量上已经雄厚起来的民间资本、社会资金持有主体中，一大批有日益强化的发展意愿、并在偏好类型上适合PPP的企业，会打开他们新的生存与发展空间——构造市场经济的发展健全“升级版” 第四，在中国现在特定的发展阶段上，PPP还有一项非常重要的、在战略层面上值得特别说明的制度创新意义，就是它直接呼应了十八届三中全会在现代国家治理、现代市场体系方面联通的一个重要突破口，即现代市场体系运行的产权基石方面的制度创新所要主推的混合所有制，而这方面的突破，将深刻、长远地影响中国现代化进程。 第五，PPP与四中全会“依法治国”、“依宪行政”指导文件的呼应：打造高标准法治化的营商环境。培育、发展契约精神、敬业精神、专业素质与现代社会制度安排催化的诚信体系与仲裁机制 梦东方文化投资有限公司执行总裁杨蕾 梦东文化投资有限公司执行总裁杨蕾以题为“文化产业推动新型城镇化建设”发表主题演讲。他认为新型城镇化建设的核心是以人为本；文化是新型城镇化建设的最佳产业；与时俱进、因地制宜是推动文化产业的关键。 同时杨蕾系统的介绍了梦东方文化产业，梦东方文化产业紧紧围绕自主产权，充分整合全球技术和先进的理念，构筑创新文化娱乐创新、展示和体验的完整的产业链平台，是由三个方面组成，涵盖了电影产业、文化地标、主题文化集群。梦东方文化城，是绿色可持续发展产业，是淘汰落后产业，改善区域经济结构的最佳选择。 梦东方文化城，还根据所在地的历史、文化、人文、地理、自然、经济、社会等多方面因素，对梦东方文化城进行科学规划，专门定制。作为梦东方文化城的核心项目，梦东方娱乐世界，定位为世界最大的主力集群，在不同的区域，也根据当地的情况，特别定制充分展示不同区域的地方文化特色。 中国梦描绘出了美丽的未来，也为企业发展提供了前所未有的机遇。梦东方将加速这一发展机遇，运用多年发展积累下来的丰富经验和整合全球优秀资源的能力，让梦东方文化城，成为样板，实现中国的大发展，大繁荣，成为中国梦的饯行者。 今典集团董事长张宝全 今典集团董事长张宝全演讲题目为“商业地产的本质是经营”。张宝全分别以当下热点话题“白银时代”、“黄金时代”发表了个人见解。他认为白银时代，无论是利用互联网还是大数据都是要让房子如何找到人，并强调不仅要知道白银时代的概念，更要抓住其本质。 张宝全认为商业资产的本质是运营，运营的标志就是要盈利，你要想做盈利的话，非常重要的就是他的商业模式。经营型的资产的本质是什么？就是盈利，你只要不盈利，就是垃圾，不管你给他弄的再好都没有用。如果没有一个很好的商业模式，这是不太可能的。或者是说如果我们传统的商业模式，我们就正好是在传统的经营数据支撑下，不可以有新的改变。比如说中国的酒店，连续13年中国的所有酒店的资产负债表加起来是亏损的，仅去年中国五星级酒店亏损就达到了50多个亿。红树林不是酒店，也不是商业中心，但是把各种资源和形式结合在里面 当你在设计一个新的模式的时候，他之所以不同，就是要和传统的模式，你的上下游带来更多的意义，或者是更多的好处。谁都想搞创新，都想给自己找到一个好的办法或者是好的方法，让自己的产品更好。在住宅开发里面，我们需要一个概念，但是在经营型的里面，如果光靠概念取胜是很危险的。你不仅要有模式，最最重要的还要有资源，这个资源分为两部分。一个是模式的资源，一个是运营里模式里的人的资源。 最后张宝全指出白银时代对房地产行业可能不简单的是一个转型的问题了，而是要思考是不是转行的问题。 长富汇银投资基金管理有限公司 总裁 张保国 长富汇银投资基金管理有限公司总裁张保国以题为《系统性风险难现 创新转型迎接机遇——2015年行业展望与投资机会判断》发表演讲，指出： 一，宏观：下行风险可控，政策趋于宽松 2014年已然成往事，经济低迷格局延续已成定局。2014年中国宏观经济运行将呈“底部徘徊、有限复苏”状态。“底部徘徊”意味着经济增长不会失速，不会持续下行；“有限复苏”意味着经济增长不会出现大反弹。 虽然经济下行的因素仍然存在，但经济逐步探底的态势还是比较明显的。 我们对2015年经济形势的判断1：经济大幅下行风险仍然可控 2015 年中国经济的首要任务是稳住经济增速。 基建投资仍会是稳定经济的主要手段，尤其在上半房地产对经济仍有拖累，有必要保持相对高速的基建投资进行冲。综合判断，2015年上半年基建投资如铁路和棚户区仍保持惯性增长，水利、农业等的基建有可能加码。 国家区域发展战略方面，推进“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带建设。通过区域联动、内外互补增加和拓展经济发展腾挪空间。 此外， 制造业投资在能调整的过程中仍继续缓慢下行，但随着经济的底部企稳，制造业下行空间有限。 综合来看，2015年经济大幅下行风险仍在可控范围，预计2015 经济增速小幅回落：7.2%左右。 二、行业：最差时刻已过，托市效果显现 我们对行业未来的判断1，行业将迎来转型期；2，系统性机会难现 分化将成为主题；3，行业集中度提升的趋势将更为明显；4，房企转型渐成趋势；5，商住混合物业开发逐步增加。 三、基金：积极创新转型，把握市场机会 土地市场迎来新契机，积极参与房企拿地配资领域的投资机会；三四线城市不存在系统性风险，关注辐射能力强的城市的投资机会；把握商业地产的并购机会，积极备战REITS推出的投资机会；产业地产的投资基金在未来将最有望迎来发展先机；美元仍处升值初期，基金参与海外投资方兴未艾 新城控股集团有限公司高级 副总裁欧阳捷 新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷以《商业地产的变革》分享了新城集团从2008年试水商业地产发展过程中的经验之谈。并就商业地产为什么要变革，变革之路面临的场景、难处做了系统分析。  高峰对话：白银时代的变革与增长 对话嘉宾： 今典集团董事长 张宝全 吴总地产总裁 曾昌宇 长富汇银投资基金管理有限公司 总裁 张保国 新城控股集团有限公司高级 副总裁欧阳捷 中城联盟国际控股（CGI）首席策略师毛建 以下附“白银时代的变革与增长”对话精彩内容： 毛建：大家好。我们公司在成立12年以来，大概有400亿的投资规模。今天的话题，我们的主题是白银时代的变革与增长，其实在刚刚的时候，我觉得本届主委会安排的也比较恰当，他们分别邀请了文化地产、度假地产等领导，分别做了一些分享，同时还邀请到了我们地产金融的张总。今天的话题，处于白银时代，要不要变革，这应该不是一个太需要讨论的一个问题，重点是在怎么变革上。要不要变革，由于我们在过去的十年当中，从1999年到2014年，中国累计了商品房的新开工的面积达到了169亿平方米，但是销售就是105亿平方米，就是新开工的大概有60亿平方米的商品房处于未销售的状态，所以2014年的时候，我们施工面积达到了71亿平方米。在这样的一种情况下，同时还面临着人口结构的问题和城镇化的问题。所以企业的变革，尤其是2014年当中，可以很清晰的看到，出现了三种趋势。第一个是以企业定位、战略以及这方面的管理机制上的一种差异化。 我们看到各个企业之间，在战略方向的一种差异化的显现。再有就是产品上的多元化，比如说传统的，像刚才宝全总提到的，在我们过去的销售当中，有90%是以商品住宅为主的。除了销售型的地产之外，全部是作为经营型的地产，除了经营型的地产种类比较多一点，还有文化地产，以及我们的度假地产，还有养老地产。在2014年，其实很多企业的经营上面，出现了多样化。比如说O2O，还有互联网在房地产领域的大量使用。还有地产金融化，地产的本质是一个金融，我们的地产更多是载体。 接下来的问题，希望在座的各位嘉宾，以各自的企业为例，在当前的内部和外部的环境下面，各自的企业当中是否会碰到这种变革的需求，如果有，大家是怎样来打算的，这是我们今天讨论的第一个问题。我们想先问一下宝全总，我们的红树林在业内是比较大的名气，但是现在我们各自的企业拥有的不一样，由于进入的时点也不一样，所以是没有办法复制的。我们想问一下，在度假的产品当中，可能存在着季节性的问题。每年有一段时间是比较饱满的，但是平时的时间怎么办呢？度假地产您那边运作的非常成功，但是对其他的很多房企转型的时候，大家要关注投资回报率怎么样，启动这样的项目，一开始要大量的投资，你后面的收益是细水长流，慢慢的回来的。所以你如何支持这样的业态。我个人的理解，转行是转型的一种，刚才你也提到了，转型很难，但是如果不转型可能是更难。因为今天主委会安排的比较好，有一些传统的以住宅销售为主的企业，您作为这样一个企业来讲，您怎样回答这个问题呢？ 张宝全：创新的本质是对未来价值的价值。中国目前发展的非常快，最大的变化就是观光休闲到度假休闲，这个话说起来简单，比如说观光休闲，主要的人群是中低消费人群，经营特色是门票经营，在这里面，如果是度假休闲，是中高消费人群，他的消费不是卖门票和人头，而是卖生活方式。哪怕是迪士尼乐园、环球乐园，你进去看，经营的很好，也不会有奢侈品，因为人群排查来看，中低消费人群占了最重要的。 度假休闲，包括像海南，去年的春节才开始堵，这就说明了什么呢？如果我们创新，你要是针对未来的价值，所谓未来的价值一定是符合未来趋势，这个创新真的是非常重要的。我认为技术层面的创新，在今天有一定的优势。概念营销就是一百个品种不一样。红树林之所以彻底的转型，证实了我们发展的趋势。亚龙湾红树林是2002年拿的地，2004年从开工到开业是八个月，亚龙湾所有的五星级酒店工期至少是两年，我们八个月就开业了。但是亚龙湾红树林，在我们公司中，基本是四年收回了成本。  亚龙湾的特殊性说明了什么？说明了人们对度假需求的需要。三亚湾刚才我们说过了，如果每间客房按照今年的，因为今年是我们全部开业，50间客房等等，今年每间房分了15万，这就意味着粉红达到了15%以上。我们今年均价是三万块钱一平米，现在买了也分红到了5以上，现在你买房子就等于买基金，中国经济进入了新常态，但是增长速度依然是全世界高的，高就意味着我们的物价指数，包括通货膨胀指数依然是高的。资产和货币的价值，依然是要规划的。老百姓对自己资产的增值和保值，不动产依然是要考虑的。我们公司2009年转型，像去年的时候，实际上当去年市场化的转型，就是全部开业的时候，在这个过程中，可能会给你带来很多的平台。现在我们增加了3-5，目的是什么呢？因为你已经有收益了。今年我们没有什么好的投资回报率，红树林也已经开始关注其他的方面了，从盘子到回报。我们并不是说重资产不好，为什么重资产风险很大，是因为你回报率太低，运营的不好。如果运营的好，资产也做，不是趋势。但是往往运营的不好，后果也是非常非常严重的。所以重资产公司，要开始轻资产化，这是无奈之举。在白银时代，现在住宅卖的少了，商业要继续的话，很可能对整个公司都会带来风险了。 毛建：我总结一下宝全总的意思，在整个的经营过程中做了很多的创新，首先是选址，最早选择了亚龙湾。第二个是做了很好的现金流的匹配，拿出了10%，现在可能是多一点，最高是15%，销售一部分支撑了后续的建设。由于选的地方很好，所以客流很好。 接下来有请曾总讲一讲，吴中地产是一家区域性的房地产公司，现在是采用了2+X战略，是以苏州和长春为主的，吴中地产虽然说之前是区域性的，以住宅为开发的销售型公司，但是他们的住宅是很有特色的。有请曾总。 曾昌宇：我们吴中地产是转型期的典型企业，作为一个中小企业，在目前的转型过程中，碰到最大困难的企业。吴中地产是我们1992年的一个企业，小平南巡以后的一个典型的企业。目前中国的很大环境，是对比我们企业叠加的困难，长三角、民营企业、房地产三大叠加，使得整个企业在运作过程中很难得一个过程。这样的一个企业，我们首先考虑得是怎么样更好的生存，转化下去，这是一个基本的出发点。目前短期的方向，更多的是怎么样更好去库存。过去我们是三高的策略，是资源型的，依靠8土地资源、政府资源，形成一个资源型的发展模式，特别是原有的土地储备基本上是三到五年的储备。现在我们不仅没有增加，还有减少，这样的情况下，我们更多的是希望把库存周转变快，成为我们首要的一个方法。 更多是在内在，能够更好的打造我们细分市场，包括目前我民在比较大的产品中，就是我们的一个国展，我们有一个口号是建筑中国精神，是基于我们中国人或者是苏州这样一个城市的两千多年的山水还有文脉，和建故宫这样为特点的这样的一种建筑特色，我们叫建筑中国精神。这样一种建筑的品类和他的本身个性的主张，得到他的地价升值。这部分产品，我们不仅是在苏州，在长三角，在东三省，包括现在我们在墨尔本做了一些产品，都具有这样的特色。他的议价空间会变得比较大，这是产品的个性化、特色化，也是我们的主张和特点。 细分市场上我们更多会考虑本土，大部分城市本土企业或者是小微企业还是有很大的生存空间的，我们一个城市，像苏州的排行榜，首位的企业可以突破一百个亿，所以如果一个城市做到前十位，还是有很大的升值空间。 在细分市场上，我们在海外市场上，也做了一定的尝试。前期我们认为在金融和整个创新上，在海外市场上，可以得到更多的提炼。所以我们在前几年，进入到墨尔本市场，目前从盈利的整个发展状态来讲，在细分市场上，也有一个良好的出路。我们更多的是考虑中长期的发展，从短期来看，我们房地产更多是去库存，减轻资产和我们本身的一个整个经济化的运作。长远来说，我们的考虑，吴中地产和吴中集团，整个本土的产业的规模，所以我们在这个月的18号，推了一个O2O的平台，叫门泊。这个平台就是植入我们原来吴中地产的几十个小区，服务于整个城市的衣食住行，包括我们有20余个汽车4S店。还有我们的金融，我们在香港上市的一家以典当、小微企业等等的金融服务。第三个是房产，就是房地产服务。还有就是度假，我们有一个度假的平台，有80余个酒店的度假型的平台。还有就是医疗，我们的健康中心还有整个的三甲医院的绿色通道为服务的医疗体系。最后是我们的教育，我们做了一个从幼儿园到初中，特别是我们目前在江苏的一家中美合作办学的高中，进入到我们的社区。 这六大体系作为我们社区的延伸，你觉得中长期来看，社区的存量房的增加和增量房的减少之后，我们走了一条路就是希望能够为城市的综合运营服务，提供一种方便的、便捷的服务，所以这六大服务综合起来，是基于我们本身的集团的，根植于城市的基础，和客户的需求来对接。我们觉得门泊体系，作为中小型的房地产企业，在本土之后，未来得一种延续，或者是未来得一种模式的探索，我想能够在这里可以跟大家分享一下，能够共同探讨一下这样的一种方向。 毛建：我们的酒店行业有很多连锁的酒店，我们吴中地产虽然说规模上不像全国性的开发企业那么大，有多少多少个城市，但是我们听得出来，吴中地产是善待每一块土地，做的很精，很细。 接下来想请地产中国的保国总讲一讲。他从事房地产行业的投资，但是本身不参与房地产行业的开发或者是各种经营，但是换一个角度，从投资人的角度来开展这样的一个行业，大家觉得中国的冬天或者是经济的冬天到来的时候，今天保国总喊了一嗓子，说二季度市场会回暖。您所主导的地产投资当中，你怎样去判断你所选择的企业，你从哪些角度来看待你的投资？你在演讲中也提到了，最好的地段，最好的企业和最好的产品，有的时候这样的产品是很少的。所以在这个角度当中，你如果这样的标准去筛选的话，符合你投资标准是比较少的，您作为一个地产经营者的角度，您怎样看待房地产行业当中的变革，或者是说行业当中的企业所发生的变化。 张保国：在刚才我主题演讲的时候，其实也说的比较多，关于房地产市场，我自己的看法，包括对房地产金融市场的看法。选择上来讲，应该这样来说，房地产遇到了资金相对困难的时期，我们的选择面更宽了。不是说房地产行业集体遇到了不景气我们就开心了，不是这样的道理。市场好的时候，我们赚钱更容易，更放心。在房地产市场不佳的时候，参与的时候，需要更加小心，会选择适合做的工作。每家企业都有自己的特点，可以专注在某一个方面，这样一定能够占领这个市场，我有这个市场的话语权。 谈到这一点，我简单的举两个小例子，不知道大家最近听说了没有，有一个火锅的创业型的产品，很有意思。就是说很帅的男模出来，去吸引90后女孩子，有女孩子来了，里面的产品也很简单，就是卖火锅。他把服务员的费用都省下来，都是自助，省下来的钱请男模过来。女孩子来了，男的自然就来了。这是一个简单的创意产品。 还有一个三年时间实现了十几亿的销售，所处的区域不怎么样，一个三线城市，卖坚果。80后直线那代人，过年过节吃点花生，吃点瓜子，但是现在90后的人不一样了，要吃坚果。通过互联网的方式，三年时间做到了十几个亿。 我为什么举这两个例子呢？我们谈创新的时候，去创什么新？不是今年2014年大家所说的，我们去赶紧找个风口，不是的，也不是任何一句话后面挂一个杠，更不是我们所说的互联网思维。互联网思维是什么呢？就是上周北京下了一场雪，说的人多，见的人少。 一直以来，真正的创新要围绕着什么展开，围绕着产品的痛苦在哪里，客户真正的需求在哪里。刚才毛总在问，我们去选择什么样的产品，根据我们的资金途径和资金的来源，我们选择的其实很简单，2014年年初的时候，主要是两个业务方向，第一是百强企业配资，作为房地产私募基金管理人物，我们最关注的东西是什么？是我们的创造，来保值增值。安全性是第一位的，怎么样交易结算才是安全，百强企业，本身团队这么多年磨下来成熟，有明确的产品线，有足够好的管理能力，足够好的开发能力，我们选择他们做交易对手。换句话说，我们基金的收益也能保障了。 第二个特性，简单概括就是机会型产品，就比如说三线城市，这样的点，我最讨厌就是行业内很多人说，2014年很多人喊的很凶，2013年房地产金融机构，都往一线城市跑，2013年的市场，银行在做，信托在做，私募基金的成本必然比银行要高，那不是你的事，为什么来挤呢？要选择适合的东西。 你适合去做什么东西，换句话说，根据你团队的人才结构来的。任何的企业首先是谈战略，战略是什么？第一便宜了钱，第二便宜了项目，第三能不能让你的产品不断的优化，第四有没有好的结构，这适合于任何公司。房地产公司也是一样的，我们百强企业怎么做，从市场来的钱，成本是高于百强企业承受能力的，开发商做后面，我们做中间，银行做优先，目前来说还不错。 这样我的收益率就提升上去了，所以你怎么优化你的产品结构，等等这些。所以我们谈的创新，我觉得当然有很多方面可以来探讨，但是还是一句话，根据自身的一个能力，根据自身的团队的能力，找准自己最应该做的方向，然后做深做精，一定能拿到好的市场。 毛建：接下来问一下欧阳总。他们已经在香港上市，他们想要在商业领域上有一些动作，提起商业的时候，我们在座的各位之前也在提，比如说万达，在很多城市的市中心的地方，都被万达所占据了。新城在这个时候建这么多的商业中心，是基于什么样的考虑呢？除了流动性之外，还要配一些其他的考虑。有没有想到，在这40个购物中心之中，怎么样解决现金流的问题。电商的这种冲击，现在很多的商铺有关门的比较多，尤其是前两年听到招商银行对成都发了一个通知，除了底层商铺之外，其他所有的商铺都要停止贷款。你现在觉得这是一片洼地，如果大家都进来，这种问题怎么办呢？最早的时候，销售型的住宅物业比较多的时候，大家都在走商业的路线。所以我想问一下新城做商业，大家会觉得这方面的特色，大家更多的考虑是在什么地方呢？大家是怎么做到平衡的呢？在座有很多的企业，也是面临着这个问题，这个问题想问一下我们欧阳总。 欧阳捷：主持人提的问题很尖锐，也有挑战性。新城做商业地产做了八年，董事长希望做百年老店，所以我们的文化就是要诚实做人，要实实在在的把这个事情做好。在这个过程中间，我们新城发展了22年，做住宅做了22年，做商业做了8年。我们去年下半年之前，只进入了全国12个城市，但是去年下半年开始商业地产开始加速。为什么呢？因为我们做了八年的商业地产之后，我们发现这里边基本的逻辑，商业的关系，跟商家之间的合作，以及包括我们对拿地，商业策划定位等等，我们都有了自己的一些理解。而这些理解在我们新的项目落地的过程中，我们觉得可以成为一种商业模式。 如果说你商业模式做的好，你可能盈利不是问题。如果商业模式做的差了，你可能盈利就是问题了。张董事长刚才讲的很好，他找到了一个好的模式，这个模式可能可以复制，也可能不能复制，这是第一个方面。 第二，为什么要在这个时点上切入了这个，商业地产已经到了跑马圈地的时代，像香港的一些地方，包括一些正大广场，做的都不错，但是特点在一线城市做的不错，在二线城市怎么样，三线城市怎么样，虽然有很强的资金成本的优势，但是不是一种快路开发的模式。所以这种情况下，我们觉得我们具备这种开发的模式，所以我们就要加速跑。这种加速跑的前提你的标准化要做的到位，所以全部的产品已经全部到位了。我们开业的那天，人流量超过了30万，我们是一再控制，全城的城区人口30万，相当于每个人来了一趟，但是很多人是重复来的。其实我们看一个企业的战略，看三点。 看你想要什么。我们想要的东西很多，你想要得是不是你能做的呢？不一定。想要的不一定是你可做的，你可做的是什么呢？你可能不具备这个资源，不具备这种先天的优势，不是你可以做的事。就算是你可以做的事情，你能不能做呢？也不一定。你的能力、人才都不匹配，资金也不匹配。现在我们通过商业地产这么多年磨合下来以后，发现这个模式可以成立，基本上可以做到现金流覆盖整个开发的成本。我们商业的利润，整个的综合体的利润，可以覆盖目前我的持有成本，经营贷拿出来。 三四线城市要跟政府去谈，你的价格一定不要比周边的低，否则价格持续不了，你给政府带来了城市的繁华和政绩，所以也是有付出的。 你是不是一定要加速跑，一定。按照我们的逻辑，十年之后，你想做这个城市综合体，我们张总都不投钱了。你拿不到地了，只能到城市的副中心去拿地，后来那拿不到了，就到郊区去拿地。政府让你到郊区去做一个新城区，带来人流。但是新城区很危险，因为你去了之后，一片空地，规划了只求，就带来了一个新的产品。所以我们在这个选择，战略拓展拿地的时候，我们有一套标准化的拿地模式，拿地有50问，就把拿地的过程中遇到的所有问题全部的问到。有一个项目原来做的，一挖下去有下水道，怎么办？所以整个的东西，你的标准化的东西必须要做到非常的精准。 在快速发展的过程中，必须要把精细化的东西做到极致，如果做不到也不能支撑发展。商业地产除了万达，其他的都是第二梯队，未来可能不会有第三梯队。今后再来想做，也做不了了。除了购物中心本身以外，我们应对百货的冲击，将来会把购物中心变成一个基地，就是一个物流的基地。今后你到购物中心买东西，所有的东西全部给你送回家，甚至你只要是通过APP，我购物中心就变成了你的一个一号店。如果是这样的结果，就是把周边的远处的人流也变成了购物中心的现实的消费者。这样做下来，商业地产未来就可以规避一些政府给我们带来的陷井。当然我们在跟政府拿地的过程中，我们可能也去交流，去沟通，有一些现实性的条件，不能引进一些新的商家，或者是引进一些新的购物中心，变成一个商业的屠宰场，企业要听政府的话，我们只是希望政府把商业网点的规划做好，希望政府不要去做让自己的城市衰败的事情。 毛建：谢谢欧阳总。现在是精细化、专业化的要求。虽然商业地产比较复杂，但是只要有之前的积累、储备，在这样的情况下，还是可以考虑的一个方向。 接进入到第二个问题，我们想跳出这个企业，然后来对今年的整个中国的房地产市场，做一个大的判断。我们我们今天在座的各位，都是企业的董事长、总经理，对企业的应对和方向有他们自己的考量。但是目前整个中国，尤其是需求，从2010年开始，每年大概是10亿平方米左右，从2013年飙升到了13亿平方米，明天会出整个2014年全国的数据。我们估计可能会在11.5到12亿左右。2014年，新开工面积是16亿平方米，2013年大概是20亿平方米，这几年新开工的面积和销售的面积差距越来越大。 从今年一月份，可能是引发了全行业的担心和恐慌。接下来每个嘉宾用两分钟的时间做一个回答。现在有请欧阳总。 欧阳捷：第一个判断是市场蛋糕不会变得更大。2013年是过去高增长时代的句号，但是也不会缩小一的太小，所以我觉得市场也不必过渡的担心。未来市场可能会在波动，但是因为需求在，供给在，所以未来应该选。这是一个看法。 在这个过程当中，我们也听到了很多媒体，觉得市场好像比较悲观，机构可能是会觉得比较悲观。我们觉得不必要悲观，明年再不好，不会比2012年更低，2013年是一个异常的市场，2012年比之前的任何一年都好，我们比2012年好有什么不好呢。 如果没有政策的支持，今年可能不比去年更好，这是基本上的判断，我觉得是可以成立的。如果政策的刺激下，市场可能会好起来。但是好起来，也超不过去年。不管是转型也好，多元化也好，还是什么也好，这些变化一定会随着我们市场的平衡，一定会加剧的，这是我们看到的一个非常明显的东西。 即便有一些小企业倒闭了，跑路了，不值得担心。因为毕竟是少量的一些企业，未来大企业的兼并重组也会有的，未来的企业不需要这么多。我们未来有多少家企业呢？其实只要8000家就够了，足够了。未来的市场，只是要向一个行业的集中度去走，如果我们出现了一些卷款跑路、兼并重组，我觉得市场也不要过渡的解读和过分的担心。谢谢。 张保国：这个问题我刚才没有讲的很多，我个人一直是对房地产市场长期看好，为什么长期看好呢？因为刚才也说了，首先一点，刚才欧阳总也说了，最根本的一点是在于需求。有一个简单的数据，20岁-33岁人口，现在是3.3亿，为什么说这样的一个人口区间呢？未来需要成家、立业、购房。城市化率这个数字，我就不多了，城市化率，基本上达到了80%了，70%以下，基本上房地产必然是经济的一个支柱，我们现在才52点多，这是一个基础的数据。 我原来聊天的时候，一直在说，你拿自己今天的收入跟五年之前的房价比，应该说真正拿自己，换句话说，你要是拿五年前的房价和今年的收入相比，一定不会觉得高。长期来看，一定是一个向上的过程。从2014年开始，进入一个样的区间呢？进入一个高技术、低增长的区间。换句话说，长期看势头是往上的，但是这个是很缓慢的。刚才说了很多，房地产再像以前一样，短时间内暴涨，这是不有的，我个人一直很看好房地产未来的走势。对整体经济形势，我们有一个基本的判断，但是不会走的过快和过猛。 我们跟着政策去走，我们十几个项目里面，有一半是百强企业投资，一半是棚改项目。为什么做呢？政府支持，区位核心，拿贷款容易。所以我说房地产市场未来发展，我个人一直说没有什么问题，长期看好，当然短期内更看好，谢谢。 曾昌宇：对于剂量到来的2015年，主要是六个字，去库存，大分化的一年。进我们今天的整个主题一样，就是常态，新常态的很大的量就是去库存的一个量，这是摆在我们所有房地产企业面前的一个大的课题。这个课题下面，有三大大的分化，第一个是市场有很大的分化。目前来看，每看一个城市，有些城市的库存已经到了30、40个月，有一些城市还在十几个月，但是在这个基础之上，还有很多后续的对比这个库存的压力。比如说新生婴儿的增加，外来人口的增加，还有新婚人口的增加。这些指标可能都会对于我们判断一个城市有很大的指标作用。 有些城市是人口净流入城市，有一些是净流出城市。所以这个分化会起到很大的作用，不管是一线企业还是三线企业，都是很大的判断标准。未来可能还是会像章一刚才前面讲到的，企业的生存，可能有一些是比较大的判断，一个是全国型的企业，可能会有一个比较好的空间。第二个是区域生根性，哪怕一个城市做到前十位，可能也有比较大的生存能力。从2010-2013年的统计数据来看，为什么全国的区域性的能够打得住，能够平衡他的成本。这时候我们会看，2010-2013年拍地的很多亏损的项目，如果集中度有问题，就会有问题。 跨界型的，现在都在走今天讲的话题，转型的方向。这个可能会有一部分成功，也可能有一部分不行。这对于2015年，更大的上演大的库存，需要去化，更多的分化正在上演。 张宝全：这几年中国电影发展的非常快，票房也非常好。这两年票房也创造了神话。去年中国电影导演协会评奖的时候，出现了把最佳影片、最佳导演空缺，这是我们国家这么多年都没有的情况。后来冯小刚讲了一句话，他说我们现在正处于最好的时代，但是我们也处于最坏的时代。讲到我们地产，我们可能正处于最差的时代，但是我们也可能正处于最好的时代。谢谢。 毛建：狄更斯在双城记中提到这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代。过去的十年当中，是随随便便赚钱的时代，反倒是一个不正常的时代。而现在是给大家提供了一个最好的时代，在这样的时代当中，实现真正的优胜劣汰，实现这种马太效应。以上就是我们本次对话的所有内容。谢谢。 国际新闻联盟中国城市频道 中国规划网 (责任编辑：白雪松) |
