若以城市间的人口流动为房价走势的参考，人口外流城市的房价滞涨或下跌，人口流入城市的房价才会继续上涨。由此推算：未来房价继续上涨的城市将最后缩窄到约17个城市的中心区域。

　　过去20年，中国有许多城市被“再造”了，如今面目全非。还有更多的城市规划要“再造一个XX”，动辄开发数百乃至上千平方公里！香港是亚洲城市的经典之作，全港土地总计1104 平方公里，至今开发100多年，2012年户籍人口712万，主城区仅30 多平方公里。若以香港为样本，中国内地城市的经营者可说是一个比一个疯狂。

　　近乎于疯狂的城市规划也并非没有依据，过去35 年，的确有许多“再造”城市的规划成功了。还记得1986 年我在天津开发区兼任管委会主任经济顾问的时候，32 平方公里的规划首期开发了3 平方公里，仅仅十几年后，天津开发区就升级为一个滨海新城。此后，一个占地2200 多平方公里的超大城市规划出炉了。时至今日，就在这个大滨海城区之内，核心区车水马龙，边缘区门可罗雀，几个“鬼区”的图片驰名海内。若把天津和香港作比较，在1949 年之前，天津城市开发和经营的水平远高于香港，1986年对外开放后的10~15年也不示弱。但就在过去的10~15年间，天津的城市经营毁誉参半，总体评价应该是不及格的。

　　什么是城市？现代城市以“拆”为起点，人们拆除了城墙，改造了护城河，以“市”取代了“城”，从此创建了一种新的文明——都市文明。

　　城市经营者的使命在于实现空间价值的最大化，因为城市最稀缺的资源是有限的空间。城市的空间价值有三个评价标准——宜居，宜商，宜宾（善待外来人口）。在统计指标中，宜居主要对应于户籍人口，宜居和宜商主要对应于常住人口，宜商和宜宾主要对应于流动人口。城市房地产业的主营市场是经营空间的货币化，所以应定义为“类金融业”。以上述三个人口统计指标为标准来研究房地产，决定房价上涨的主要指标是哪一类人口呢？答案是：流动人口。

　  过去35 年，中国人口流动的主流是“村里人进城”，城市化率从1980 年的20%以下上升到53%以上，城市人口从2.3 亿多增加到7 亿多。未来还会有多少人进城呢？再看已经进入城市的人口，据不完全统计，在已进城的7亿多城市人口中约有2.5 亿人仍在流动中。据此计算，未来10~15年间，中国人口流动的趋势将会改变，从以往“村里人进城”为主转变为城市间的人口流动为主。一些城市的人口流出，可定义为“去城市化”，一些城市的新增人口主要来自于其他城市，可定义为“再城市化”。若以城市间的人口流动为房价走势的参考，人口外流城市的房价滞涨或下跌，人口流入城市的房价才会继续上涨。由此推算：房价将继续上涨的城市将缩减到常住人口高于户籍人口的约45 个城市，未来还将继续减少，最后缩窄到约17 个城市的中心区域。城市间人口流动的主要经济杠杆是国内生产总值和企业平均薪酬的差距。据权威统计，2012年中国企业平均年薪在6 万元以上的城市有8 个，企业平均年薪在4 万~5 万元之间的城市有9个，这17个城市的人均国内生产总值都高于全国平均水平，中国其余城市的企业平均年薪都在3万元以下。

　　中国城市的经营者们应该清醒了，“再造XX”的传奇时代已进入尾声，城市建设中的“鬼城鬼镇”还会产生“鬼驱人”的经济后果，从而使人口外流城市的人口加速外流。投资驱动的人造城镇很容易“再造”房地产，却很难再造出宜居、宜商和宜宾的稀缺生存空间。一个城市的传奇常常来自于百年的积淀（如香港）或制度的变革（如深圳），而一个城市的沉沦却可能开始于城市经营者的疯狂。
    国际新闻联盟中国城市频道 中国规划网