长三角后起之秀镇江正努力改头换面。10月17日，江苏省镇江市政府在上海召开城建项目招商会，城市核心区包括扬溧高速镇江南出入口等在内的5个地块项目集中签约。继太古山片区成功牵手重庆协信集团后，镇江市新一轮旧城改造也迈出了实质性步伐。

　　此次镇江重点推出了旧城区“城中村”7个独立改造地块和南山风景区“城中村”改造项目（合称“7+1”旧城改造项目）以及待开发建设的19个地块项目。镇江市委、市政府明确表示，镇江3年内将全面完成主城区范围内1000万平方米旧城老小区改造任务，城市化率由63%提高到70%，总投资约500亿元，将把镇江打造成“南山北水、青山绿水”的山水花园城市。

　　作为主城区“变脸”的先行者，“7+1”旧城改造项目预计投资超100亿元，于今年8月正式启动。在市中心420公顷土地上，280万平方米待改造建筑将在明年6月底前基本完成拆迁，并在18~24个月内完成建设任务。

　　“当前镇江150平方公里的建成区内有1000万平方米的危旧房和城中村，这与镇江的城市发展水平和现代化城市标准极不相称。从城市发展规律来看，这项工作等不得，也拖不起。”镇江市委书记张敬华表示。

　　大鳄纷纷进驻

　　镇江“7+1”旧城改造项目以“招亲法”快速落地。10月14日，“7+1”改造项目中最大的太古山片区旧城改造项目正式签约，重庆当地龙头房企协信集团与镇江城投集团将共同承担该片区的一级土地开发及后期开发建设。

　　“镇江作为长三角的江南名城，城市建设及发展为城市运营商提供了良好的机会和广阔的空间，协信集团的加入必将加快推动镇江的山水花园城市建设。”张敬华表示。据悉，太古山片区旧城改造项目位于镇江老城区中心位置，占地70公顷，规划建设面积约150万平方米，总投资约120亿元，计划打造成集高端购物中心、特色商业街区及高档住宅于一体的大型城市综合社区。

　　在“7+1”改造项目紧锣密鼓推进的同时，市区其他旧城区、城中村地块的改造开发也提上议事日程。作为“国内园林景观上市第一股”东方园林(002310,股吧)进军房地产的实体，东方城置地抓住了镇江旧城改造的发展机遇。在此次招商会上，东方城置地与镇江市风景旅游发展有限责任公司、镇江市交投公司签约，就镇江4A级森林公园——南山风景区与东方城公园综合体项目达成合作框架协议。双方约定，以设计施工一体化方式建设南山回龙景区，并由东方城置地运营南山回龙景区中的可运营项目。“公司将对建设用地和景区实施统一设计、统一建设、统一运营，开发东方城公园综合体。待南山回龙景区成功开发后，双方还将合作开发南山八公景区。”东方城置地总裁张诚说。

　　此外，复星集团旗下的复星利源商业投资管理（上海）有限公司也将眼光投注在镇江，与镇江交通投资建设有限公司签约，共同投资复星镇江科技城。该项目总占地面积约370亩，规划建筑面积约70万平方米，总投资约20亿元，计划打造为具有较大影响力的现代服务与高科技产业城。“项目所在地块交通便利，环境优美，正是得益于镇江主城区旧城改造的成果。”复星利源投资总监赵玉孚告诉记者，复星镇江科技城预计在3年内完成招商并投入运营，将明显改变项目周边原来的“城中村”面貌。

　　记者了解到，近年来镇江加大了城市建设和旧城改造力度，形成了大拆迁、大建设、大发展的局面，中建、中冶、恒大地产、万达、绿地集团、万科集团等知名开发商纷纷入驻，共同推动了城市的更新速度。

　　“不能一拆了之”

　　“3年改造1000万平方米的旧城区城中村，今年力争完成250万平方米。今年市区必须完成安置拆迁户1.9万户，新开工拆迁安置房290万平方米、竣工210万平方米，逾期1年的拆迁安置户全部回迁到位。”镇江市旧城改造指挥部一位负责人告诉记者，摊子大，基础差，困难多，是目前镇江旧城改造面临的现状。

　　上海社科院一位城市建设专家指出，与南京、无锡、苏州、常州等周边城市相比，镇江的经济总量落后不少，城市功能尚不完善，城市化水平偏低。其城市建设的品位与建设名城的要求尚有较大差距，城乡统筹发展的任务依然很艰巨。

　　赵玉孚则认为，镇江处于“南京1小时生活圈”和“上海都市圈”的交叉处，共享宁镇扬一体化与长三角一体化的双重利好，且城市土地价格相对较低，随着城市建设的快速推进，镇江“长三角价值洼地”的潜力正逐渐显现，这是房企抄底进入的好时机。数据显示，从2008年开始，镇江土地价格进入快速上涨阶段。2011年镇江市区土地共计成交4193亩，楼面地价3015元/平方米，同比上涨17.3%。

　　“旧城改造的根本目的是让城市变得更美好，这不仅是指居住层面，还包括精神文化层面。现代化的城市建设、商业开发需要与历史文化保护相结合，不能一拆了之。”南京博物馆考古所所长林留根指出。2010年，镇江棚户区改造项目“如意江南”建设工地上发现了13座宋元粮仓遗址，但由于保护失当，最终被施工机械强制拆毁，造成了不可弥补的文化损失。

　　“镇江处处都是宝，自从宋元粮仓事件后，镇江有关部门组建了市博物馆和文物保护局专家组，在旧城改造项目动工前进行勘探和专业评估，以确保历史文物或建筑的安全。”上述旧城改造指挥部负责人回应称。

　　“不考虑城市大规模改造所带来的各种问题，有可能破坏城市原有的有机结构和多样性。过分地强调商业功能，可能出现环境变好了却没人居住，导致城市中心区逐渐衰败的后果。这些都必须通过政府的产业引导来解决。”中国房地产业协会专家委员耿延良指出，镇江应同步加快产业升级和“退城进园”，完善城市基础设施，塑造城市特有的味道。